Основні тези
- Програма “єОселя” має труднощі з доступністю через великий початковий платіж і ліміти за розміром і ціною житла, що зменшує її дієвість як іпотечного інструменту.
- З метою поліпшення умов фахівці пропонують збільшити обсяги фінансування та переглянути граничні ціни.
Чи вигідно купувати житло в іпотеку у 2026 році / Shutterstock / Колаж 24 Каналу
Програма “єОселя” функціонує в Україні понад три роки, проте її умови не є настільки прийнятними, як про це заявляють. Чому державна іпотека лишає “за межами” частину потенційних кандидатів – читайте далі.
Які проблеми державної іпотеки в Україні?
Запроваджені у 2026 році зміни до програми “єОселя” зменшать її результативність як засобу іпотечного кредитування. Фактично скористатися нею може менша кількість громадян, зокрема через значний стартовий внесок за житло. Про це у коментарі 24 Каналу повідомила оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
У лютому 2026 року набрали чинності нові умови “єОселі”, серед яких – обмеження за площею та максимальною ціною житла. На думку оглядачки, це гальмує прогрес програми як іпотечного інструменту.
Вікторія Берещак
Оглядачка ринку нерухомості
Офіційно програма зберігає доступність, але насправді виникає невідповідність між заявленими критеріями та дійсними ринковими розцінками. У Києві та великих містах значна частина якісних об’єктів первинного ринку не поміщається у встановлені рамки, навіть у звичайному сегменті.
Експертка робить висновок, що потенційний кредитоотримувач нерідко може стикатися не з недостатністю прибутків, а з неможливістю знайти житло, яке відповідало б умовам програми. Крім того, поточна практика банків не співпадає з номінальними показниками програми: для більшості позичальників початковий платіж складає 25 – 30% від ціни житла.
Цікаво! Про цю проблему також згадується у звіті про фінансову стійкість Нацбанку України. Обмеження на максимальний розмір позик у “єОселі” вимагають більших стартових внесків, якщо мова йде про придбання дорогого житла. Разом з тим, окремі банки вимагають більшого, ніж передбачено програмою, першого внеску для житла, що перебуває на стадії будівництва.
З точки зору оглядачки Вікторії Берещак, згадані ліміти обмежують коло людей, які дійсно можуть використати іпотеку. Це перетворює програму на точковий, а не на системний стимул попиту.
Яких змін потребує програма?
Щоб посилити вплив “єОселі” і надати їй змогу розширювати ринок, необхідні збільшення щорічного фінансування програми принаймні на 15 – 30% та перегляд цінових обмежень, говорить Вікторія Берещак. Зміни мають враховувати:
- собівартість житла;
- ризики війни та банківських вимог.
Щоб програма єОселя була реально доступною, а не формальною, її критерії мають відповідати фактичним ринковим реаліям. По-перше, цінові межі на житло у великих містах мають бути переглянуті щонайменше на 25 – 30%: за існуючих умов середня вартість якісного житла в Києві коливається в межах 1 450 доларів за квадратний метр, тоді як встановлені обмеження не покривають реальну собівартість і ринкову пропозицію,
– зазначає експертка.
Потребує зниження до 15 – 20% реальний обсяг першого внеску, щоб не обмежувати молодим родинам та особам без накопиченого капіталу доступ до іпотеки. Різницю ж між цим відсотком та поточними банківськими вимогами можливо компенсувати державними гарантіями або інструментами розподілу ризику.
Обмеження за площею житла повинні бути більш адаптованими, зауважує Вікторія Берещак. Чинні параметри не відповідають потребам, наприклад, сімей з дітьми, яким потрібні квартири 65 – 80 квадратних метрів.
Як раніше розповідав у коментарі 24 Каналу голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов, програма “єОселя” не бере до уваги витрати на оздоблення та ремонти, яких потребує квартира у новобудові. Він підкреслює, що вони складають близько 12 – 16 тисяч гривень на квадратний метр додатково, або 10 – 20% від сукупної ціни житла.
На думку експерта, для заохочення до придбання житла через іпотеку на первинному ринку варто врахувати ці витрати.
Які обмеження почали діяти в “єОселі” з лютого 2026 року?
-
9 лютого набули чинності зміни до програми “єОселя”. Вони передбачають оновлені обмеження щодо площі житла, яке можна придбати через державну іпотеку в Україні.
-
Зараз вона становить не більше ніж 52,5 квадратного метра для сім’ї, куди входять один або двоє членів, а також додатково 21 квадратний метр на кожного наступного. Загальна площа квартири має бути до 115,5 квадратного метра.
-
Для будинків також встановили ліміти площі. Вона не повинна перевищувати 62,5 квадратного метра для сім’ї з однієї чи двох осіб і додатково 21 квадратного метра на кожного наступного члена родини. Загалом площа будинку має бути не більшою за 125,5 квадратного метра.
-
Перевищення площ дозволено виключно для нерухомості віком до трьох років, але не більше ніж на 10%. Покривати понаднормову площу та вартість позичальник має за рахунок першого внеску.