Основні тези
- В Україні переглянуто будівельні норми, що дозволяє зводити приватні житла до 200 квадратних метрів без оформлення будівельного паспорта в період воєнного стану.
- Котеджні будівлі та таунхауси наразі вимагають повного пакету документів, оскільки більше не можуть бути зареєстровані як приватні оселі для спрощеної процедури.
В Україні посилили контроль за приватними будинками / Pexels
В Україні в березні 2026 року Рада міністрів скоригувала положення щодо будівництва приватних жител та посилила нагляд за котеджною забудовою.
Які житла дозволено будувати без оформлення будівельного паспорта?
Відтепер у період дії воєнного стану і протягом року після його завершення окремі житлові, садові та дачні споруди можливо споруджувати без оформлення будівельного паспорта, інформує видання “Нерухомі”.
Це відноситься до будівель площею до 200 квадратних метрів і висотою не більше двох поверхів, як зазначено в постанові Кабміну №305 від 4 березня.
Замість паспорта оформлюють схему намірів забудови. Її готує атестований архітектор або інженер-проєктувальник і вносить до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
У вказаній схемі мають бути чіткі характеристики об’єкта:
- розташування будівлі на ділянці;
- планування поверхів;
- зовнішні види;
- інженерні комунікації.
Спрощена процедура не застосовується в історичних місцевостях, зонах охорони пам’яток та на територіях з додатковими обмеженнями, за умови відсутності належної містобудівної документації.
Що змінилося для котеджів і таунхаусів?
Згадана постанова також змінила підхід до низькоповерхової забудови. Раніше котеджні селища та таунхауси часто оформлювали як індивідуальні приватні будинки, щоб скористатися спрощеною процедурою.
Відтепер це заборонено. Якщо будівлі зводяться поруч і пропонуються до продажу як частина одного проєкту, таку забудову не розглядають як індивідуальну.
Також із спрощеної процедури виключено будівлі, що мають загальні стіни або об’єднані в ряд. Тобто таунхауси, дуплекси та подібні типи тепер необхідно оформлювати як повноцінне будівництво.
Тому забудовники зобов’язані:
- отримувати містобудівні умови та обмеження;
- розробляти проєктну документацію;
- проходити визначені законодавством перевірки.
Таким чином розрізняють індивідуальне будівництво для особистих потреб і проєкти, які по суті є житловими комплексами.
Чому було прийнято рішення змінити правила?
Підставою стала розповсюджена практика, коли великі житлові проєкти поділяли на окремі будинки та оформлювали їх як приватну забудову. Це дозволяло ухилятися від складніших процедур і нагляду.
У результаті частина об’єктів будувалася без належного державного контролю. Нові положення повинні унеможливити такі способи та посилити контроль за забудовою.
Які документи потрібно мати власникам будинку?
-
У 2026 році власникам будинків варто орієнтуватися не лише на витяг з Державного реєстру. Для такого житла є ще один документ, без якого оформлення права власності неможливе.
-
Технічний паспорт на будинок містить детальний опис об’єкта і його фактичні параметри, але не підтверджує право власності. Без актуального техпаспорта неможливо ввести будинок в експлуатацію чи продати.