Де найкраще придбати житло: ціни на нові квартири у Львові та Києві.

Основні тези

• Житловий сектор пристосовується до умов після 2022 року: у 2024 році в Україні презентовано 224 нові житлові проєкти, що на 17% перевищує показник попереднього року. Проте це все ще становить приблизно половину від обсягів 2021 року.
• Середня ціна на житло в новобудовах зросла, особливо в західних областях, де, наприклад, в Івано-Франківській області приріст досяг близько 75%.

Як змінився ринок новобудов в Україні / Колаж 24 Каналу, фото Pexels

Первинний сектор житла в Україні зазнав змін за час великої війни. І найбільш помітні ці зміни на заході держави, оскільки там ціни ростуть найшвидше через переміщення населення та великий інтерес. Окрім того, сфера, зокрема первинна, функціонує за іншими принципами, аніж раніше, але до цих обставин вдалося пристосуватися.

• 1 Чи відновився початковий сегмент нерухомості в Україні після 2022 року?
• 2 Де зосереджено найбільше прагнення придбати житло?
• 3 Що трапилось із ціною нерухомості в новозбудованих будинках?
• 4 Що визначатиме перспективи ринку і яке значення в цьому має “єОселя”?
• 5 Чому вартість квартир у нових будинках може збільшитися цього року ще більше?

Чи відновився початковий сегмент нерухомості в Україні після 2022 року?

Керівник з роботи з компаніями-забудовниками в ЛУН Олена Унаньян повідомила для 24 Каналу, що якщо брати за основу показники, які були до війни, зокрема кількість операцій чи обсяги будівництва, то сектор нерухомості їх ще не досягнув.

Крім того, за словами пані Олени, неправильно казати про первинний сектор як про такий, що знову стає на ноги. Справа в тому, що він стабілізується та пристосовується до нових обставин, таких як внутрішня міграція, зміна зацікавленості, ризики для безпеки та інше.

Олена Унаньян,

керівник з роботи з компаніями-забудовниками в ЛУН

Сьогодні сектор функціонує в нових умовах – з меншими обсягами, більш обережним інтересом і вибірковими рішеннями від покупців, але при цьому з поступовим пожвавленням діяльності. Тому доречніше говорити не про відновлення, а про нову фазу розвитку.

У той же час, якщо говорити про інтерес до первинного сектора, то, згідно з інформацією ЛУН, у 2023 – 2024 роках опитування забудовників показало, що цей рівень складав приблизно 20% від того, що було до війни.

• Тобто у 2023 році було продано близько 30 тисяч помешкань,
• А у 2024 трохи більше ніж 25 тисяч, що вказує на те, що ринок трохи зменшився,
• Разом з тим, за коментарями забудовників, 2025 рік виглядає перспективнішим.

Однак насправді ситуація дуже неоднорідна: дехто говорить про +20 – 25% реалізацій, а дехто – навіть +40 – 50%, що часто пояснюється низьким рівнем попереднього року. Отже, попит збільшується, але поки що нерівномірно і значною мірою залежить від конкретного проєкту,
– додає Унаньян.

Де зосереджено найбільше прагнення придбати житло?

За інформацією ЛУН, у 2024 році компанії-забудовники вивели на продаж 224 житлові комплекси (не враховуючи котеджні містечка), що на 17% більше, ніж у попередньому році.

Візьміть до уваги! Це все ще приблизно половина від значення 2021 року, коли було запущено близько 430 житлових комплексів.

Олена Унаньян додає, що безпосередньо порівняти зміни в запусках зі змінами в попиті важко через відсутність чітких даних.

Але важливо брати до уваги особливості ринку: більшість проєктів фінансуються коштом покупців, тому компанії-забудовники рідко починають нові ЖК без наявності попиту,
– зазначає вона.

Тому збільшення кількості нових проєктів – це водночас і вказівка на наявність попиту, і на поступове повернення впевненості компаній-забудовників.

Наприклад, у Києві збільшення кількості стартів не означає відповідно зростання інтересу, але свідчить про його стабілізацію.

У той же час цей попит має і виражену регіональну концентрацію. Станом на грудень 2025 року, 44% усіх житлових комплексів, які продаються, розташовані в Київській та Львівській областях – це два головні центри попиту та пропозиції.

Незважаючи на це, ринок не обмежується лише цими областями:

• Більше 100 ЖК у продажу є також в Одеській та Івано-Франківській областях,
• Ще 79 – у Хмельницькій.

Що трапилось із ціною нерухомості в новозбудованих будинках?

Загалом на первинному секторі помітне підняття ціни. Дані ЛУН показують, що у більшості міст України фіксується ріст, особливо в західних областях.

Тому на заході України вартість новобудов піднялася щонайменше на третину в доларовому еквіваленті. Найбільший показник в Івано-Франківську – там ріст становив приблизно 75%,
– зауважує пані Олена.

Серед причин такого росту є внутрішня міграція: збільшення кількості людей у цих областях створило додатковий інтерес до житла, що, відповідно, вплинуло і на ціни.

Станом на 26 березня, зазначено на сайті ЛУН, середня ціна за квадратний метр на початковому ринку в деяких областях становить:

• У Львові ціна є найвищою – 62,3 тисячі гривень за квадратний метр (збільшення за останній рік – 12%),
• На другому місці в рейтингу за ціною Ужгород – 50,4 тисячі гривень (+4%),
• У Вінниці середня ціна складає 46,7 тисячі, а збільшення +15%,
• У Чернівцях – 45 тисяч гривень (+7%),
• У Рівному дещо нижча ціна вже – 44,6 тисячі, але збільшення аж +17%,
• Луцьк також недалеко в рейтингу – 42 тисячі гривень (+15%),
• Водночас Івано-Франківськ – 40,8 тисячі гривень (+14%),
• Хмельницький та Тернопіль мають найнижчу середню ціну за квадратний метр – це 34,5 тисячі та 36 тисяч гривень відповідно, втім збільшення за рік в цих містах серед інших найбільше, а саме 23% та 20%.

Що визначатиме перспективи ринку і яке значення в цьому має “єОселя”?

Якщо говорити про найближчі перспективи, а саме наступні 1 – 2 роки, прогрес ринку визначатиме цілий ряд факторів, серед яких головним залишатиметься стан безпеки.

Ми вже бачимо, що будь-які позитивні зміни або навіть невеликі періоди стабільності відразу впливають на поведінку покупців та компаній-забудовників. Разом з тим, попит є навіть зараз – українці продовжують купувати житло,
– зауважує пані Олена.

Також, окрім безпеки, важливу роль відіграють: доступність іпотеки, зокрема “єОселі”, економічне становище та купівельна спроможність.

Цікаво, що на даний момент частку програми “єОселя”, за словами Унаньян, важко оцінити на первинному секторі, але, незважаючи на це, загалом на ринку такі угоди можуть становити менше ніж 10%.

Водночас роль цієї програми є важливішою для окремих компаній-забудовників. Тобто в компаній, які співпрацюють із програмою, частка угод може сягати навіть 20 – 30% та більше.

Чому вартість квартир у нових будинках може збільшитися цього року ще більше?

• Оглядач ринку нерухомості Вікторія Берещак для “День.LIVE” розповіла, що ціна квартир у нових будинках може піднятися до 30%, але таке зростання може торкнутися не всіх об’єктів, а лише тих, які мають високий ступінь готовності та чіткі терміни здачі.

• Серед причин такого росту може бути дефіцит на фоні стабільного попиту. Крім того, подорожчання пояснюється і тим, що збільшується вартість ремонту. Отже, витрати стосовно цього можуть складати до 50 – 70% від ціни квартири.

• В цілому, найбільше цікавляться об’єктами без затримок будівництва. А ті проєкти, які з невизначеними термінами, показують менший попит та повільніше зростання цін.

Джерело