Основні положення
- В Бучі розкрито оборудку з нерухомістю на суму понад 35 мільйонів гривень, в результаті якої постраждали щонайменше 66 осіб, включно з ветеранами та внутрішньо переміщеними особами.
- Щоб запобігти шахрайським діям при купівлі помешкання, необхідно ретельно інспектувати документацію на землю, дозвільну документацію на будівельні роботи, репутацію компанії-забудовника, а також уникати поспішних рішень.
На що звертати увагу при купівлі житла / Getty Images, Офіс Генпрокурора / Колаж 24 Каналу
У Бучі виявлено шахрайство з квартирами на десятки мільйонів гривень, внаслідок чого інвестори втратили вкладення, не отримавши обіцяне житло. Розповідаємо про основні моменти, які можуть вказувати на нечесні дії.
На що слід звернути увагу перед придбанням житла?
Перш ніж купувати квартиру, потрібно уважно вивчити документацію та репутацію компанії, що будує. Серед ознак, за якими можна виявити можливу аферу: значно занижена початкова вартість та наполягання на швидкому прийнятті рішення. Про це в коментарі 24 Каналу повідомила фахівчиня з питань нерухомості Ірина Луханіна.
14 квітня в Генеральній прокуратурі поінформували про розкриття в Бучі афери з житлом на суму понад 35,5 мільйона гривень. Згідно з інформацією слідства, серед 66 встановлених потерпілих від імовірної схеми є ветерани та вимушені переселенці.
З ними підписували угоди на придбання квартир, їм показували “документи”, люди сплачували сотні тисяч гривень, але оселі так і не отримали. Органи правопорядку з’ясували, що будівництво багатоповерхівок не завершили, об’єкти не здали в експлуатацію, а кошти на їх зведення розікрали.
Ірина Луханіна
Рієлторка, аналітикиня ринку
Махінації з нерухомістю майже завжди виглядають дуже привабливо. Вигідна ціна, правильні аргументи, “останні квартири”, термінове рішення. Але саме в цьому криються найбільші ризики.
За словами рієлторки, при купівлі житла на початковому етапі будівництва, насамперед, необхідно перевірити папери на землю, де будується будинок. Мається на увазі право володіння або користування земельною ділянкою, а також цільове призначення, яке повинно відповідати житловій забудові. Важливо з’ясувати, чи немає арештів, судових розглядів або іпотек і чи співпадає замовник будівництва з власником землі.
Зверніть увагу! Ознакою ризику є те, що земля оформлена під індивідуальну забудову, а реалізують нібито квартири.
Також слід вивчити дозвільну документацію на будівництво:
- містобудівні умови та обмеження;
- дозвіл на проведення будівельних робіт;
- категорію наслідків об’єкта;
- хто є замовником і генеральним підрядником.
Якщо оформлення дозволу на будівництво знаходиться “в процесі” або замість нього вам демонструють “повідомлення”, краще зупинитися, стверджує Ірина Луханіна.
Що повинно викликати занепокоєння при покупці житла?
За словами фахівчині Ірини Луханіної, одним з найважливіших факторів при купівлі житла є схема реалізації: чим вона складніша, тим більше ризиків. Потенційних покупців повинні насторожувати:
- продажі через попередні угоди без чітких зобов’язань;
- інвестиційні договори без прив’язки до конкретної квартири;
- оплата на приватну особу;
- кілька різних фірм у схемі;
- вимога внести гроші “сьогодні, бо завтра буде дорожче”.
Ще один важливий фактор – вартість: якщо вона значно нижча за середню ринкову, це може свідчити про шахрайство.
Це типовий прийом. Якщо на початковому етапі будівництва вартість на 30 – 40% нижча за аналогічні об’єкти, необхідно дуже ретельно перевіряти документацію. Іноді це демпінг, але найчастіше – ознака проблем. У шахрайських схемах завжди є одна спільна риса – покупця підштовхують до швидкої оплати,
– підкреслює Ірина Луханіна.
Не варто ігнорувати і репутацію забудовника. Можна перевірити, чи були здані в експлуатацію попередні об’єкти, чи були затримки і судові позови. Підставою для обережності є і те, що забудовник постійно змінює назви компаній.
Рієлторка наводить такі потенційні ознаки шахрайства, на які варто звернути увагу:
- продаж до отримання дозволу на будівництво;
- відсутність точної адреси та чітких термінів будівництва;
- активний тиск на швидке прийняття рішення;
- відсутність фінансового механізму захисту покупця;
- обіцянки “гарантованого введення в експлуатацію” без відповідальності.
Ірина Луханіна розповідає, що у своїй роботі зустрічала випадки, коли на старті будівництва об’єкти продавали за вигідною ціною, але перевірка виявляла ризики. Зокрема, відсутній дозвіл на будівництво та призначення землі не під житлову забудову, а також продаж через іншу компанію та отримання коштів на фізичну особу.
У таких випадках рієлторка рекомендувала відмовлятися від покупки, а через деякий час будівництво, як правило, або припиняли, або виникали судові розгляди.
“Якщо є підозра, найкращий підхід – не поспішати. Запитати повний перелік документів, перевірити забудовника, схему реалізації та історію компанії. Якщо є хоча б кілька сумнівних моментів – краще зробити перерву. У сфері нерухомості основне правило дуже просте: якщо є відчуття, що вас підганяють – потрібно пригальмувати”, – зазначає експертка.
Які існують ризики при купівлі житла на вторинному ринку?
- Шахрайство при придбанні житла на вторинному ринку може полягати у фальсифікації документів, за якими неправдивий продавець має намір продати квартиру без права власності.
- На квартиру можуть бути накладені заборони, арешти або обмеження, через які її неможливо законно продати. Якщо це не перевірити завчасно, угоду можуть визнати недійсною.
- Шахраї часто оформлюють продаж як “дарування”, щоб уникнути сплати податків або приховати справжню суму. Такий договір легко оскаржити в суді, і покупець ризикує втратити як квартиру, так і сплачені кошти.
- Щоб зменшити ризики бути обдуреними, фахівці радять перед купівлею перевіряти відомості про квартиру в державних реєстрах, самостійно вибирати нотаріуса та не передавати кошти до завершення державної реєстрації права власності.
Що радить поліція для захисту при купівлі житла?
- Правоохоронні органи радять бути обережними з дуже привабливими ціновими пропозиціями. Зловмисники часто використовують це як наживку.
- Вимагати тільки оригінали правовстановлюючих документів на квартиру і ніколи не погоджуватися на копії.
- Перевіряти паспорт продавця, фактичну адресу квартири на предмет існування, рієлторське агентство (як давно воно працює, які об’єкти продавало) і попросити виписку про його державну реєстрацію.
- Уважно читати договір про наміри (попередній договір) і перевіряти дані про власника, точну адресу, розмір завдатку, терміни та відповідальність сторін. Не підписувати документ, якщо щось не влаштовує.
- Не погоджуватися на нотаріуса, якого пропонує продавець або рієлтор, а співпрацювати з надійним фахівцем.
- Правильно оформлювати передачу завдатку, брати з собою двох або трьох свідків. Переказувати кошти тільки на розрахунковий рахунок після перевірки реквізитів і зберігати квитанцію або передавати готівку особисто продавцю під розписку про отримання завдатку.
- Перед підписанням основного договору ще раз перевірити оригінали документів. Переконатися, що інформація в них повністю збігається з договором про наміри.
- Запитати нотаріуса, чи немає на квартирі обтяжень, арештів, застави, кредиту або претендентів від третіх осіб (зокрема неповнолітніх дітей). Передавати повну суму виключно в присутності нотаріуса та свідків після підписання договору купівлі-продажу.
- У договорі купівлі-продажу завжди вказувати справжню вартість квартири, що захистить у разі оскарження угоди. Бути особливо уважними з “терміновим” продажем за заниженою ціною.
- Якщо продавець діє за дорученням, краще зустрітися зі справжнім власником особисто. Перевірити сімейний стан продавця, наявність неповнолітніх дітей та дозвіл органів опіки, якщо це необхідно.