Основні тези
- Придбання апартаментів на початковому ринку може спричинити позбавлення житла через неясні положення в контракті або фінансові ризики, пов’язані з девелопером.
- Інспекція документації девелопера та фактичного стану будівництва є надзвичайно важливими для уникнення складнощів з введенням житла в експлуатацію.
Квартиру можна втратити ще до заселення / Pexels
Придбання апартаментів на початковому ринку може завершитися втратою житла через огріх в контракті. Навіть єдине неточне положення створює загрозу, що домовленість не відповідатиме сподіванням покупця.
Які огріхи в контракті можуть залишити без житла?
Підписання контракту часто сприймають як умовність, але саме на цьому етапі виникають головні загрози угоди, пояснює адвокатське об’єднання “Бачинський та партнери”.
Якщо покупець не вивчає деталі, він може отримати зовсім інше житло або зіштовхнутися з додатковими витратами вже після оплати.
У документі мають бути чітко зафіксовані всі особливості апартаментів. Важливо перевірити точну адресу, площу, планування та інші критерії, які сторони узгодили перед придбанням. Неконкретні формулювання надають продавцю можливість змінювати умови, зокрема після проведення фінальних вимірів у новобудові.
Окремої уваги потребують фінансові пункти. У контракті можуть виникати додаткові платежі після уточнення площі, а також штрафи чи інші зобов’язання, про які не йшлося під час домовленостей. Також варто перевірити, як зазначена відповідальність сторін у разі затримок або відмови від підписання основного контракту.
Як перевірити девелопера перед придбанням апартаментів?
Надійність угоди залежить не лише від змісту контракту, а й від самого девелопера. Перед підписанням варто переконатися, що компанія має всі документи, які засвідчують законність будівництва.
Обов’язково перевірте:
- право на земельну ділянку;
- містобудівні умови та обмеження;
- затверджена проєктна документація;
- дозвіл на проведення будівельних робіт;
- технічні умови для підключення комунікацій.
Якщо частини цих документів немає або девелопер не готовий їх показати, ризики для покупця зростають. Додатково варто перевірити наявність незавершених проєктів або суперечок у судах, що може вплинути на терміни здачі будинку або виконання зобов’язань.
До слова, експертка з нерухомості Вікторія Берещак в ефірі День.LIVE розповіла, що середній термін введення житла в експлуатацію зараз зрушується на 18 – 24 місяці. Для покупця це означає, що апартаменти не будуть готові вчасно, навіть якщо оплата вже здійснена.
Експертка радить оцінювати фактичний стан будівництва перед інвестуванням. У теплий сезон для монолітних будинків нормальним вважається темп на рівні 5 – 6% готовності щомісяця.
Ви маєте бачити, що поверхи ростуть, а не просто рухаються крани,
– підкреслює Берещак.
Якщо протягом кількох тижнів на майданчику не з’являються нові поверхи або конструкції, це сигнал про уповільнення робіт і, відповідно, додаткові ризики для покупця.
Чому не можна довіряти лише низькій ціні та нотаріусу?
Низька ціна часто виглядає вигідною, але може свідчити про складнощі з будівництвом. У деяких випадках це пов’язано з фінансовими труднощами девелопера, судовими суперечками щодо землі або залежністю проєкту від коштів інвесторів.
Покладатися лише на перевірку нотаріуса недостатньо. Він оцінює юридичну коректність контракту, але не перевіряє репутацію девелопера і не аналізує повний пакет дозвільних документів. Крім того, частина угод на початковому ринку укладається без його участі, тому покупець не отримує навіть такого базового контролю.
Адвокатка Наталія Чацкіс розповіла про ситуацію, що вже декілька років розглядають у судах. Покупець придбав апартаменти за 200 тисяч доларів і сторони завірили контракт у нотаріуса.
Проблема з’явилася під час державної реєстрації права власності, коли нотаріус з’ясував, що на апартаменти накладено заборону на відчуження. Тобто продати такі апартаменти неможливо. А пізніше виявилося, що людина, яка отримала кошти, взагалі не була власником житла.
Чому без підтвердження доходів можуть виникнути проблеми у покупця?
З 2026 року в Україні всі угоди з нерухомістю проходять через фінансовий моніторинг, і потрібно підтверджувати походження коштів.
Банки та нотаріуси можуть відмовити у проведенні угоди без пояснення джерела коштів, а спроби обійти контроль можуть призвести до блокування рахунків або втрати житла.