Основні тези
- Об’єднане спільне володіння квартирою потребує задокументованої згоди від кожного співвласника для здійснення продажу.
- Помешкання може бути розділене за домовленістю або за рішенням суду, що надає кожному з власників можливість розпоряджатися своєю долею.
Квартиру у спільній власності не так просто продати / Pexels
Нерухомість, що перебуває у спільному володінні, часто породжує розбіжності між членами сім’ї, колишніми партнерами або спадкоємцями. Найбільші складнощі виникають, коли хтось із власників прагне продати житло або свою частину, що призводить до багаторічних труднощів у досягненні згоди щодо розподілу майна.
Хто є власником житла у спільній власності та як його можливо реалізувати?
Спільна сумісна власність означає, що квартира чи будинок перебувають у власності декількох осіб, проте частки кожної з них офіційно не визначені, зазначає Міністерство юстиції.
Навіть якщо право власності на квартиру оформлене лише на одного з членів подружжя, інший співвласник все одно зберігає права на даний об’єкт нерухомості. З цієї причини нотаріус під час здійснення продажу вимагатиме задокументовану згоду чоловіка або дружини.
У 2026 році нотаріуси також здійснюють перевірку:
- дати придбання житла;
- факту перебування у шлюбі;
- наявності шлюбного договору;
- відомостей про арешти або судові розгляди;
- прав дітей або недієздатних осіб.
Для оформлення угоди продавець повинен надати паспорт, ідентифікаційний код, а також документ, що засвідчує право власності. У 2026 році таким підтвердженням виступає запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Навіть якщо один із власників покинув країну і не має можливості отримати доступ до документів, це не надає іншим співвласникам розширених прав. Без його офіційного залучення або задокументованої згоди укладення договору купівлі-продажу неможливе.
Для здійснення операції купівлі-продажу усі співвласники повинні або особисто бути присутніми у нотаріуса, або надати належним чином оформлену довіреність,
– підкреслює юрист Євген Корнійчук.
Чи можливо розділити житло між співвласниками?
Власники мають можливість не тільки продати квартиру, але і офіційно розподілити її між собою. Найбільш простий спосіб – укласти договір про розподіл майна за взаємною згодою. У разі відсутності домовленості, спір вирішується через судовий орган.
У деяких ситуаціях об’єкт нерухомості можна відокремити в натурі. Іншими словами, один об’єкт трансформується у два незалежні. Такий варіант, зазвичай, можливий для приватних будинків, де існує можливість облаштування окремих входів та комунікаційних систем. Для квартир у багатоповерхових будинках це практично нереально.
Після розділу кожен власник отримує окремий об’єкт нерухомості або чітко встановлену частку. В такому випадку особа має право самостійно управляти своїм майном: продавати, дарувати або передавати у спадок.
Які права має кожен співвласник до розділу?
До моменту офіційного розділу кожен співвласник має право користуватися усім житлом, а не лише певною кімнатою або частиною квартири. Фактично, особа володіє часткою права на весь об’єкт нерухомості.
Всі питання, що стосуються користування житлом, проведення ремонтних робіт, оплати комунальних платежів або продажу квартири, повинні вирішуватися співвласниками спільно. Саме через це конфлікти між членами сім’ї або колишніми партнерами нерідко затягуються на тривалий термін, особливо коли одна зі сторін блокує продаж або відмовляється погоджувати розподіл майна.
В подібній ситуації власники можуть звернутися до судової інстанції з метою визначення порядку користування квартирою або офіційного розділу нерухомості. Після рішення суду кожен співвласник набуває чітко визначені права та рамки користування житлом.
Чи можна продати частку у квартирі без згоди співвласників?
Українське законодавство дозволяє реалізувати власну частку навіть без згоди інших співвласників. Однак, спочатку необхідно офіційно визначити свою частку через нотаріуса або судовий орган. Після цього спільна сумісна власність трансформується у спільну часткову.
Інші співвласники мають пріоритетне право на придбання цієї частки. З цієї причини продавець зобов’язаний письмово повідомити їх про продаж та вказати ціну. Якщо протягом одного місяця вони не погодяться викупити частку, її можна реалізувати сторонній особі.
Якщо власник проігнорує дану вимогу та здійснить продаж частки без інформування інших співвласників, вони можуть оскаржити дану угоду через суд. У зв’язку з цим, під час реалізації частки особливо важливо правильно оформити усі документи та офіційні повідомлення.