class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″> 
Девелопери прогнозують подальше зростання вартості нерухомості наступного року.
На чому ґрунтуються такі міркування, що може цьому посприяти та чи дійсно інвесторам вигідно зараз придбавати «квадрати», з’ясовував «Мінфін».
Минулого року, попри триваючу війну, нерухомість в Україні демонструвала тенденцію до здорожчання. Наприклад, у столиці ціни зросли в середньому на 10−11%.
«Причин цьому кілька. По-перше, державні програми „єОселя“ та „єВідновлення“ активно стимулюють попит. По-друге, обсяг житла, виставленого на продаж, є досить обмеженим, приблизно на 40% меншим, ніж до війни», — прокоментував для «Мінфіну» керівник агентства нерухомості «КиївДомСервіс» Андрій Романов.
Досить активно зростали ціни на квартири і в умовно безпечних західних регіонах. Окрім Львова та Ужгорода, де підвищений інтерес до ринку нерухомості спостерігався ще з початку конфлікту, помітно подорожчали також Івано-Франківськ, Тернопіль та Чернівці.
Загальна тенденція до зростання цін стимулює амбіції продавців. Так, забудовники цього року прогнозують підвищення цін на 15−20%, а ріелтори вказують, що «вторинний ринок буде наслідувати первинний».
Чи справді житло так суттєво подорожчає? Андрій Романов припускає, що зростання цін може бути ще більш значним — на 30% або навіть удвічі. Однак, це можливо лише за умови завершення війни.
Якщо ж бойові дії триватимуть, для ринку нерухомості існують різні сценарії, аж до різкого зниження цін на квартири.
Зростання попиту та подорожчання житла по всій Україні
Андрій Романов зазначає, що минулого року українці переважно купували житло «з примусу». «Люди купували квартири, оскільки не мали де жити. Покращення житлових умов, коли, наприклад, родина продає однокімнатну квартиру, додає кошти і купує трикімнатну, багато хто відклав до кращих часів. До війни цей сегмент був досить активним і забезпечував стабільний обіг на ринку», — говорить Романов.
Проте, значні руйнування житлового фонду та активізація державних програм «єОселя» і «єВідновлення» все ж дозволили стимулювати попит на квартири.
«Зважаючи на те, що пропозиція, навпаки, в більшості міст скоротилася — забудовники реалізують менше нових проєктів, а багато власників вторинного житла тимчасово знімають об’єкти з продажу, очікуючи вигідних цін — це сприяло зростанню вартості житла», — пояснює Романов.
За словами керівника філії місцевої оціночної компанії «Аргумент» Євгена Добровольського, у Харкові квартири в новобудовах (зданих після 2015 року) за останні півроку подорожчали на 10−15%. Угоди укладаються як за державними програмами, так і за готівку. На ринку ж старого житла 70−80% угод закриваються за житловими сертифікатами. Це означає, що квартири в Харкові купують переселенці з міст та сіл області, де безпекова ситуація погіршилася. Схожа ситуація спостерігається і в Сумах.
Державні житлові програми стимулюють ринки нерухомості і в інших містах — від Києва до Львова.
Наприклад, у 2025 році за програмою «єОселя» було оформлено понад 4,3 тисячі кредитів на житло від забудовників. Щомісячне фінансування протягом року коливалося від приблизно 800 млн до понад 1,5 млрд гривень, що майже вдвічі більше, ніж у 2024 році.
На вторинному ринку за програмою «єОселя» минулого року було подано близько 2,6 тисячі заявок на квартири та будинки.
Сертифікати за програмою «єВідновлення» з моменту її запуску отримали 28 тисяч родин (загальна сума — близько 40 млрд гривень), але скористалися ними поки що лише 18,6 тисяч (на 28,7 млрд гривень). Це означає, що на ринку залишаються невикористані сертифікати на суму понад 10 млрд гривень.
«Люди, які купують житло, наприклад, за пільговою іпотекою, менш схильні до торгу, адже загальна сума виплачується в розстрочку, і кілька тисяч доларів різниці в ціні суттєво не впливають на щомісячний платіж», — зазначає столичний ріелтор Ірина Луханіна.
Така «поступливість» потенційних покупців сприяла зростанню цін на житло практично в усіх регіонах.
Інвестори повернулися
Як поділилася з «Мінфіном» комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд» Олена Рижова, одним із трендів минулого року стало повернення на первинний ринок інвесторів, які вкладають кошти в нерухомість задля збереження заощаджень.
«Попит у 2025 році спирався на три складові: державні програми та розстрочка від забудовника (які по суті стали „замінником іпотеки“ на ринку), внутрішня міграція, орендний попит та дохідна нерухомість як інструмент збереження та примноження капіталу в гривні», — говорить Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor компанії Alliance Novobud.
Частка інвестиційних угод на ранніх етапах будівництва, за словами Рижової, становила 10−15%. Це, звісно, значно менше, ніж до війни (тоді на етапі котловану розкуповували до 40% квартир), але більше, ніж після початку повномасштабного вторгнення.
При цьому Рижова відзначає кардинальну зміну характеру інвестиційних угод. «Для покупців це вже не короткострокові спекуляції, а надійний актив та спосіб захисту власних коштів», — констатує Рижова.
Ірина Луханіна також стверджує, що за минулий рік ринок нерухомості помітно «дозрів» і вийшов із «фази хаосу».
«Люди аналізують, порівнюють, обмірковують. Попит став більш вибірковим; купують не те, що дешевше або просто сподобалося, а те, що має реальну цінність. Наприклад, у Києві це квартири з автономним енергозабезпеченням, у добрих будинках та районах. Тобто, покупці шукають додаткову вартість, яку в подальшому можна буде вигідно перепродати або збільшити орендну плату», — зазначає Луханіна.
Водночас вона звертає увагу на скорочення вибору «цінних» об’єктів. «Наприклад, у Києві є райони, зокрема Шевченківський та Подільський, де деякі будинки потребують реконструкції та відновлення після обстрілів. Це означає, що якісний старий фонд фізично зменшився. Йдеться про квартири в „царських“ будинках, з високими стелями, великими вікнами та ліпниною, які не можна знайти в новобудовах. Нині такі об’єкти не лише зберігають свою ціну, але й стають справжньою рідкістю, вартість якої лише зростатиме. Водночас інше старе житло, скажімо, кімнати в гуртожитках або „хрущовки“ на житлових масивах, не буде дорожчати», — пояснила Луханіна.
Рижова повідомляє, що на первинному ринку найпопулярнішими є 1-2 кімнатні квартири площею 37-66 квадратів. «Люди обирають квартири з продуманим плануванням і не готові переплачувати за неефективну площу», — каже експертка. Також, за її словами, зростає інтерес до житла, яке не вимагає значних інвестицій у ремонт. «Більше третини наших продажів — це квартири з готовим ремонтом», — додала Рижова.
Варто зазначити, що на вторинному ринку спостерігається аналогічна тенденція — покупці надають перевагу житлу зі «свіжим» інтер’єром, оскільки це в кінцевому підсумку виходить значно вигідніше, ніж купувати «запущену» квартиру та робити новий ремонт, враховуючи, що останнім часом помітно зросли ціни як на будівельні матеріали, так і на послуги фахівців.
Три сценарії на 2026 рік
Зростання попиту та цін у 2025 році лише підсилює очікування продавців.
Багато забудовників, посилаючись на об’єктивні причини, говорять про подорожчання нерухомості ще на 10−20% цього року.
«Вартість квадратного метра, ймовірно, продовжить зростати, але без різких коливань — в межах 10−15%. Це зумовлено зростанням цін на будівельні матеріали, інженерні рішення, дефіцитом робочої сили, а також воєнними та політичними чинниками», — зазначає Рижова.
За первинним ринком має «підтягнутися» і вторинний. За словами Андрія Романова, багато власників житла навмисно вилучили його з продажу, очікуючи вигідних цінових пропозицій.
Чи справді нерухомість продовжить дорожчати?
Романов вказує на кілька можливих сценаріїв подальшого розвитку подій.
Перший — якщо у 2026 році закінчиться війна та розпочнеться процес відновлення країни.
У разі припинення бойових дій, на думку Романова, вартість житла у всіх регіонах України може зрости на 30−100%. «Величезний житловий фонд зруйновано, існує дефіцит квадратних метрів, на заповнення якого знадобиться час. Крім того, на відновлення країни можуть виділити понад 40 млрд доларів, а фінансування будівництва завжди сприяє зростанню середньої вартості нерухомості. Наприклад, у 2021 році, коли будівельні роботи в Україні отримали фінансування в розмірі 11 млрд (зокрема, за програмою „Велике будівництво“), ціни на нерухомість зросли майже на третину», — пояснив Романов. Він також додав, що багато іноземців, очікуючи різкого подорожчання української нерухомості після війни, вже почали її скуповувати.
Якщо війна завершиться цього року, Київ може повернути собі статус «інвестиційної столиці», який у 2022-2023 роках перейшов до Львова.
«Щойно бойові дії припиняться, інвестори почнуть виходити зі своїх проєктів у західних областях, які значною мірою вже явно переоцінені, і масово повернуться до інвестицій у київську нерухомість», — зазначив Романов.
«Захід України та дохідна нерухомість — попит високий, але ринок перегрітий. Західні регіони залишатимуться активними. Водночас сегмент дохідної нерухомості (апарт-формати, невеликі лоти під оренду) вже частково перегрітий: ціни високі, а нових проєктів за адекватною вартістю небагато. Це означає, що у 2026 році покупець стане ще більш вибірковим: „куплю все“ зміниться на „куплю, тільки якщо модель прибутковості буде реалістичною“ — додала Ірина Міхальова.
Проте, говорити про падіння «львівської бульбашки» на ринку нерухомості та різке зниження цін поки що зарано. Тим більше, що об’єктами в західних регіонах активно цікавляться іноземні інвестори.
Другий сценарій — якщо у 2026 році війна не закінчиться, але ситуація на фронті залишиться приблизно такою ж, як зараз. У цьому випадку, на думку Романова, ринок нерухомості залишиться приблизно на поточному рівні.
«Кількість угод залежатиме безпосередньо від фінансування державних житлових програм, але в цілому значного сплеску попиту на нерухомість не відбудеться. Ціни також залишаться на рівні 2025 року. Хоча забудовникам, можливо, і хотілося б додати 15-20% до прайс-листів, але чи підуть вони на це — велике питання, адже існує ризик втратити частину клієнтів. Навіть за наявних цін багато забудовників нерідко йдуть на знижки, щоб розпродати квартири», — каже Романов.
«2026 рік — це період помірного зростання цін на якісне житло та стагнації на все інше. Хороші об’єкти будуть активно купувати, переоцінені — стоятимуть, поки власник не знизить ціну», — вважає Ірина Луханіна.
Третій сценарій — песимістичний. «Якщо ситуація на фронті загостриться, загальний настрій у суспільстві погіршиться. Відповідно, кількість людей, готових купувати житло, навіть за пільговою іпотекою, зменшиться. У цьому випадку ціни на нерухомість не лише не зростуть, але й можуть впасти на 5-10%», — підсумував Романов.
Дата: 22.01.2026 Джерело: Мінфін