class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″> 
У 2025 році державна програма доступного іпотечного кредитування “єОселя” залишалася головним рушієм зростання ринку житлових позик в Україні.
За результатами року фінансові установи видали іпотечних кредитів на суму приблизно 15,7 мільярдів гривень, з яких близько 94% були надані саме в рамках програми “єОселя”. Водночас умови програми зазнають значних коригувань, що вже у 2026 році може докорінно змінити структуру попиту на іпотеку та стимулювати розвиток виключно банківських продуктів.
Про це, посилаючись на відомості ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”) та Національного банку України, повідомила Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ.
За словами представниці банківської сфери, однією з найсуттєвіших змін у програмі “єОселя” стало скорочення допустимого віку будівель, які можна придбати за програмою, та активна акредитація новобудов. Це, на її думку, сприяло зростанню попиту на житло в новобудовах: частка придбаних у забудовників квартир сягнула 64%. Фактично 9,4 мільярда гривень іпотечних коштів було спрямовано на фінансування будівництва нового житла, тоді як у 2024 році цей показник складав лише 4,8 мільярда гривень, або 32% від загального обсягу виданих іпотек.
“Іпотека в рамках “єОселі” у 2025 році виконувала не лише соціальну, а й економічну функцію. Кожна гривня, інвестована в нове житло, підтримувала будівельну галузь, суміжні сектори економіки та сприяла зайнятості населення”, — зазначила Олена Дмітрієва.
Найбільший обсяг іпотечних кредитів традиційно було видано у столиці та Київській області — понад 56% від загальної суми. Далі за обсягами йдуть Львівська область (6%) та Івано-Франківська область (5%).
Іпотека для ВПО: перші результати
Окремим значущим кроком стала державна програма підтримки внутрішньо переміщених осіб, старт якої відбувся у вересні 2025 року. В межах програми “єОселя” держава додатково компенсує 70% першого внеску та 70% виплат протягом першого року кредитування, а також покриває витрати на оформлення кредиту до 40 тисяч гривень. За даними Міністерства соціальної політики, сім’ї та соціальної єдності України, в рамках цієї програми було подано 1224 заяви, з яких Пенсійним фондом України вже було схвалено державну допомогу за 118 заявками.
Однак, програма для ВПО має суттєве обмеження, оскільки вартість житла не може перевищувати 2 мільйони гривень. На думку фахівчині, це призвело до дефіциту житла, яке відповідає встановленим ціновим критеріям.
Експертка навела приклад: минулого року у Києві понад 80% житла, яке підпадало під параметри “єОселі”, коштувало від 2 мільйонів гривень і вище. В інших великих містах ситуація була дещо кращою, але знайти житло в межах встановлених вимог також було непросто.
Вона нагадала, що у 2026 році уряд запланував виділити на цю програму 4,4 мільярда гривень, і її результативність значною мірою залежатиме від можливого перегляду умов.
“Ідея програми для ВПО є слушною і надзвичайно важливою з соціальної точки зору. Проте встановлена цінова межа суттєво обмежує вибір житла, особливо у великих містах, де вартість нерухомості значно вища”, — зауважила Олена Дмітрієва.
Нові правила програми “єОселя”
У грудні 2025 року Кабінет Міністрів України ухвалив постанову №1637, яка запровадила суттєві зміни до правил участі в програмі “єОселя”. Частина нововведень вже набула чинності, зокрема розширено перелік пільгових категорій — кредити під 3% тепер можуть отримати військовослужбовці, мобілізовані до лав ЗСУ.
Інша частина нововведень набуває чинності з 9 лютого 2026 року і передбачає більш суворі обмеження, які безпосередньо впливатимуть на можливість громадян брати участь у програмі та на параметри житла, що може бути придбане в іпотеку.
Для кращого розуміння цих змін, Олена Дмітрієва розглянула нововведення програми на конкретних прикладах.
1. Обмеження щодо наявної нерухомості
Відтепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житловою нерухомістю, що перевищує такі площі:
- 52,5 кв. м — для домогосподарства з однієї або двох осіб;
- додатково 21 кв. м — на кожного наступного члена сім’ї.
“Раніше обмеження у 52,5 кв. м діяло лише для одного члена сім’ї, а для кожного наступного члена дозволялося мати додаткові 21 кв. м. Тобто, наприклад, сім’я з двох осіб, володіючи квартирою площею до 73,5 кв. м, все одно могла брати участь у програмі. Відтепер молода сім’я з двох осіб може подати заявку на “єОселю” лише за умови, що загальна площа її власної житлової нерухомості становить менше 52,5 кв. м”, — зазначила банкірка.
2. Обмеження щодо відчуження нерухомості
Також суттєво змінено підхід до аналізу попередніх операцій з нерухомістю. Якщо раніше враховувався період 12 місяців, то тепер він складає 36 місяців до дати подання заявки.
“Це означає, що якщо протягом останніх трьох років громадянин продав житло, і сукупна площа проданих об’єктів разом із наявною нерухомістю перевищує нормативну площу, він не зможе претендувати на участь у програмі”, — підкреслила Олена Дмітрієва.
3. Обмеження щодо площі та вартості квартир
Впроваджуються нові обмеження, які стосуються безпосередньо характеристик житла:
- Площа квартири
Площа квартири не може перевищувати нормативну більш ніж на 10%. При цьому встановлено абсолютну максимальну межу — 115,5 кв. м, незалежно від кількості членів сім’ї. - Вартість 1 кв. м
Максимальна ціна квадратного метра не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%.
Гранична вартість розраховується як опосередкована вартість будівництва житла в конкретному регіоні, помножена на коефіцієнт 2 (за даними Міністерства розвитку громад та територій України).Приклад розрахунку для Києва:
Опосередкована вартість будівництва — 30 081 грн/кв. м
Гранична вартість: 30 081 × 2 = 60 162 грн/кв. м
Максимально допустима вартість з урахуванням 10% похибки — 66 178 грн/кв. м
- Загальна вартість квартири
Загальна ціна житла також не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість визначається як добуток граничної вартості 1 кв. м на нормативну площу.Приклад розрахунку для сім’ї з трьох осіб у Києві:
Нормативна площа — 73,5 кв. м
Гранична вартість: 60 162 × 73,5 = 4 421 907 грн
Максимальна вартість квартири з урахуванням 10% похибки — 4 864 097 грнДля Львова максимальна вартість квартири для такої ж сім’ї становитиме 4 139 196,60 грн.
“Раніше програма “єОселя” практично не обмежувала ні площу, ні вартість житла — різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно жорсткішими, і це кардинально змінює підхід до вибору квартири”, — пояснила Олена Дмітрієва.
“єОселя” та розвиток іпотеки у 2026 році
За словами банкірки, найдискусійнішим аспектом є співвідношення вартості житла та площі квартир у новобудовах до параметрів, встановлених новими умовами програми. Вона наголосила, що житлове будівництво має тривалий цикл — від двох до трьох років, а в умовах воєнної невизначеності та об’єктивних чинників, таких як перебої з електропостачанням, процес зведення може затягнутися. Середній час затримки введення в експлуатацію становить від 6 місяців до 1 року. Більшість квартир, що нині пропонуються до продажу, були спроєктовані у 2024 — першій половині 2025 року, коли нових обмежень ще не існувало.
Крім того, за словами банкірки, за останні роки суттєво зросла собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергоносіїв, логістичних послуг, робочої сили тощо.
“Більшість сучасних житлових проєктів просто не відповідають встановленим програмою параметрам. Це означає, що пропозиція житла, яке відповідатиме всім вимогам “єОселі”, буде обмеженою”, — зазначає Олена Дмітрієва.
Водночас стратегія “Укрфінжитла” передбачає розширення джерел фінансування програми за рахунок міжнародних фінансових організацій та комерційних банків. Йдеться про компенсаційну модель, за якої банки надаватимуть кредити за власні кошти, а відсотки компенсуватимуться коштом міжнародних донорів.
Додатковим позитивним сигналом для ринку стало збільшення статутного капіталу “Укрфінжитла” на 30 мільярдів гривень наприкінці 2025 року, що створює фінансову основу для подальшого розвитку іпотеки в Україні.
“Якщо ця модель запрацює повноцінно, вона може значно збільшити обсяги іпотечного кредитування та зробити програму більш гнучкою”, — підкреслила Олена Дмітрієва.
Стосовно розвитку інших іпотечних продуктів, то, на її думку, у 2026 році відкриваються нові можливості для розвитку банківських іпотечних програм, а особливо для активізації співпраці між банками та девелоперами житла.
“Спільні іпотечні програми банків і забудовників завжди були більш вигідними та надійними для покупців, адже процентні ставки за ними майже завжди були нижчими, ніж за стандартними іпотечними програмами. Крім того, банк фактично підтверджував надійність забудовника, якість його проєктів відповідно до заявлених характеристик тощо. Таким чином, завдяки співпраці банків і девелоперів ризики придбання житла на первинному ринку суттєво знижувалися. Тому цілком логічним буде подальше зростання активності іпотеки саме на первинному ринку”, — зауважила Олена Дмітрієва.
Вона нагадала, що наприкінці січня НБУ вперше за тривалий період знизив облікову ставку до 15%, фактично започаткувавши новий тренд, який має вплинути на розмір ставок за більшістю кредитних продуктів.
Олена Дмітрієва вважає, що за максимально сприятливих економічних та геополітичних умов, до кінця 2026 року облікова ставка може знизитися до 13,5-14%. Водночас, за словами експертки, наразі такі прогнози є надто оптимістичними.
“На мою думку, за умови стійкої тенденції до зниження інфляції, навіть у складних умовах енергетичної невизначеності, у першому півріччі оптимальним буде зниження облікової ставки до 13,5-14%. І це суттєво вплине на ставки за більшістю кредитних програм, включно з іпотечними. Наразі можна прогнозувати, що можливе зниження іпотечних ставок у середньому на 1-1,5 відсоткових пункти”, — прогнозує банкірка.
Олена Дмітрієва припускає, що в разі зниження облікової ставки до 13,5-14%, загальна структура іпотечних програм на первинному ринку житла виглядатиме так:
- програми з терміном погашення до 3 років: залежно від розміру початкового внеску, середні ставки складуть від 5% до 10% річних.
- програми до 5 років із середніми ставками від 10% до 13% річних;
- програми на 20 років: 2% на перший рік та 17% на наступні 19 років.
“До війни близько 60% іпотечних кредитів видавалося за комерційними програмами банків. Якщо частина потенційних позичальників не відповідатиме новим умовам програми “єОселя”, то цей попит природно повернеться до ринкових продуктів, тобто до іпотечних програм комерційних банків. Отже, наразі можна стверджувати, що у 2026 році, окрім державної програми “єОселя”, суттєвий розвиток можуть отримати і банківські іпотечні продукти”, — зазначила банкірка.
Попри складні часи, іпотечне кредитування в Україні продовжує розвиватися. Державні програми відіграють важливу роль у підтримці попиту на житло, але не менш важливо створювати умови для розвитку ринкової іпотеки. “Завдання банків сьогодні — знаходити рішення, які одночасно враховують ризики воєнного часу, економічні можливості та реальні потреби громадян. Саме така збалансована модель іпотеки може стати не лише інструментом підтримки населення, а й фундаментом для відновлення житлового ринку після війни”, — підсумувала Олена Дмітрієва.
АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО “КОМЕРЦІЙНИЙ БАНК “ГЛОБУС” (ГЛОБУС БАНК) було засновано у 2007 році.
Станом на лютий 2026 року мережа банку нараховує 34 відділення, з яких 29 входять до об’єднаної мережі Power Banking, що забезпечує їхню роботу навіть за відсутності електропостачання.
ГЛОБУС БАНК підтверджено найвищий кредитний рейтинг за національною шкалою на рівні uaAAA, а також рейтинг депозитів на рівні ua2+ за шкалою рейтингового агентства “Експерт-Рейтинг”.
Пріоритетними напрямками діяльності банку є фінансування енергоефективних проєктів, іпотечне кредитування на первинному ринку, автокредитування, а також кредитування малого та середнього бізнесу.
ГЛОБУС БАНК є акредитованим партнером низки державних програм: державної іпотечної програми “єОселя”, програми пільгового кредитування малого та середнього бізнесу “5-7-9”, “Доступний факторинг”, “Доступний фінансовий лізинг 5-7-9”, “Енергонезалежність фізичних осіб — власників домогосподарств”.
Банк є партнером ДУ “Фонду енергоефективності” за програмами кредитування ОСББ та ЖБК “Енергодім” і “ГрінДІМ”.
Банк є учасником державної програми “Національний кешбек”.
25 червня 2024 року ГЛОБУС БАНК став одним із 17 найбільших українських банків, що підписали Меморандум про кредитування проєктів з відновлення енергоінфраструктури.
Голова правління ГЛОБУС БАНКУ Сергій Мамедов є віцепрезидентом Конфедерації будівельників України та віцепрезидентом Асоціації українських банків.
Дата: 05.02.2026