Під час війни підземні паркінги у житлових комплексах виконують роль безпечного місця як для автівок, так і для людей. Однак, окрім своєї практичної функції, паркомісце може бути вигідним інвестиційним ресурсом: з низьким порогом входу, високою автономністю та довготривалою ліквідністю. Це стабільне джерело пасивного доходу з цілою низкою переваг. Якщо в Європі та Північній Америці паркінги давно стали окремим сегментом на ринку інвестицій, то в Україні цей формат лише набирає популярності.
Попит зростає. Ціни також
Через суттєвий дефіцит пропозиції у великих містах (у Києві, за оцінками експертів, підземні паркінги покривають лише 25% потреби) та стрімку автомобілізацію населення, попит на машиномісця завжди великий. Війна тільки підсилила його: ізольовані паркінги сучасних житлових комплексів важливі як укриття.
Зростання цін пояснюється сукупністю факторів: подорожчання будівництва та матеріалів, дефіцит робочої сили, підвищений попит, безпекова ситуація. За словами керівниці департаменту продажів київського офісу компанії Greenville, Сусанни Караханян, з початку повномасштабного вторгнення у 2022 році вартість машиномісця в Києві зросла в середньому на 30%.
Зараз середня ціна місця в підземному паркінгу житлового комплексу бізнес-класу в столиці становить від 25 до 32 тисяч доларів. Згідно з даними порталу DIM.RIA, це на 18% дорожче, ніж минулого року.
Самостійне джерело доходу
Раніше покупці першочерговим пріоритетом вважали придбання квартири та ремонт у ній. Паркомісце було другорядною метою. Тепер забудовники розглядають паркінг як самостійний сегмент зі своєю економікою і продають місця в ньому окремо від житла.
“Головна особливість — низький поріг входу і прогнозованість. За суму, вкладену в квартиру або комерційне приміщення, можна придбати кілька паркомісць і створити повноцінний гнучкий портфель об’єктів під оренду, перепродаж або власне використання. Це оптимальний варіант для тих, хто прагне мінімізувати ризики та отримувати стабільний дохід”, — відзначає Сусанна Караханян.
Квартира або комерційна нерухомість потребує значних витрат на експлуатацію та управління. Машиномісце — ні. До того ж, вкладатися в підземний об’єкт під час війни менш ризиковано, ніж у житло на високих поверхах.
Через високий попит не буде довгого простою. Стан паркінгу залишається готовим до експлуатації на довгі роки: бетон не потребує ремонту. Потрібна лише інвестиція на початку — далі чистий прибуток.
Як це виглядає в цифрах?
В якості прикладу візьмемо столичний житловий комплекс класу бізнес Greenville Park. Тут середня вартість паркомісця з усіма додатковими витратами становить 32 640 доларів. Якщо здавати його в оренду за 245 доларів щомісяця (із розрахунку 40 грн за годину, 9 годин на добу), щорічний дохід становитиме 2 945 доларів. Отже, потенційна дохідність дорівнює 9,02% річних.
Київські житлові комплекси бізнес-класу вважаються найбільш вигідним сегментом для інвестування в підземне машиномісце. Для них характерні стабільні платоспроможні орендарі, вища дисципліна оплат, краща ліквідність і менша чутливість до криз. У таких паркінгах є гаражні бокси, місця для підзарядки електрокарів та інші вигідні опції. Вони дорожчі, але в підсумку генеруватимуть більше прибутку.
Слабкі сторони є
Якщо говорити про недоліки такого інвестиційного формату, то слід відзначити відносно невисоку дохідність, сильну залежність від співвідношення квартир і машиномісць та локальність ринку. Вартість машиномісця майже повністю залежить від конкретного ЖК. Навіть два сусідні комплекси можуть демонструвати різну динаміку цін через різну кількість паркомісць, клас будинку чи склад мешканців.
Більшість перелічених ризиків помітно слабшають, якщо мова йде про паркінг у сучасному будинку бізнес- або преміум-класу. Отже, головним ризиком є не стільки сам інструмент, скільки неправильний вибір об’єкта.