Земля залишається одним із найбільш цінних активів українців, а отже приваблює не лише інвесторів, а й шахраїв. Керуючий партнер АТ “Юридична компанія WINNER”, к.ю.н. Ігор Ясько розповів, які схеми використовують зловмисники та як власникам і покупцям захистити себе.
Як шахраї намагаються заволодіти землею
Ринок землі в Україні формально запущений, але правила прозорої гри ще не встигли “прижитися” так само швидко, як шахрайські схеми. Керуючий партнер АТ “Юридична компанія WINNER”, к.ю.н. Ігор Ясько у коментарі 24 Каналу розповів, що на фоні війни, виїзду людей за кордон та потреби в грошах земля стала одним із найвразливіших активів, саме тому сьогодні головне питання не “за скільки продати пай”, а “як не втратити його назавжди”.
Отже, як працюють шахрайські схеми з продажем землі?
Ігор Ясько
Керуючий партнер АТ “Юридична компанія WINNER”, к.ю.н.
Схеми різні, але всі вони грають на поєднанні трьох факторів: недостатньої обізнаності власника, юридичної складності ринку та бажанні “отримати гроші вже зараз”.
Схема 1: “Куплю пай дорого” і фіктивно завищена ціна
Суть у змові потенційного покупця з власником землі проти орендаря, який має переважне право на купівлю паю. Шахрай пропонує пайовику “дуже вигідну” ціну й переконує, що орендар або не матиме грошей, або буде “гальмувати” угоду. Далі власник підписує довіреність на продаж, передає документи і банківську картку, на яку нібито зайдуть кошти за землю.
Після цього шахрай реєструє намір продажу за завищеною ціною, щоб орендар майже гарантовано відмовився від переважного права, а сам паралельно шукає реального покупця за ринковою ціною. У підсумку земля продається, але “космічну” суму, яка була вказана в листі орендарю, власник не бачить: реальну ціну він отримує частково, а різницю повертає шахраю готівкою, або не отримує взагалі.
Схема 2: Фіктивні довіреності й відчуження без відома власника
Класична історія – підроблена довіреність на продаж земельної ділянки. Документ оформлюється заднім числом або із використанням викрадених/загублених паспортних даних. За цією довіреністю “представник” продає землю третій особі, нерідко декілька разів, а справжній власник дізнається про це вже з інформації з реєстру чи з судової повістки.
Уразлива група – люди похилого віку, власники паїв, які не живуть за місцем розташування ділянки, внутрішньо переміщені особи, спадкоємці, що не встигли оформити свої права.
Схема 3: Маніпуляції з кадастровими даними та межами
Ще один тип шахрайства – “гра з геометрією” ділянки. Через вплив на землевпорядників, недобросовісних сертифікованих інженерів або через корупційні рішення місцевих органів влади межі ділянки зміщують, площу збільшують, накладають на суміжні землі, або навпаки – “відрізають” найціннішу частину. Потім така “оновлена” ділянка продається іншій особі, яка формально має всі документи, але фактично стає учасником земельного конфлікту.
Схема 4: Підставні особи та “перегонка” землі через торги
Частина схем пов’язана з оформленням землі на підставних осіб, а потім із її продажем уже через аукціони або в рамках виконавчих проваджень. Землю спочатку “виводять” на людину без історії, а далі – або навмисно доводять до боргів і арешту, або проводять через формальні торги, де реальний покупець вже давно відомий. Для зовнішнього спостерігача все виглядає як законні торги, а для держави – як чергова “ринкова операція”.
Схема 5: Обіцянки “обійти аукціон” щодо державної землі
Окрема категорія – схеми з державною або комунальною землею. Пропозиції “домовитися, щоб отримати ділянку без аукціону”, фактично означають корупційну змову з посадовою особою. Такі операції часто маскуються під оренду, суборенду, сервітут чи інший правочин, але всі вони мають один спільний ризик: їх можна скасувати як незаконні, а землю повернути державі.
Що перевірити перед купівлею або продажем
Для власника ключове правило просте: Ігор Ясько зазначає, що перш ніж підписувати будь-що у нотаріуса – треба перевірити не лише покупця, а й “стан здоров’я” своєї ділянки.
Кадастровий номер і дані в Державному земельному кадастрі.
Ділянка повинна існувати юридично: мати кадастровий номер, коректно відображатися на Публічній кадастровій карті з правильною площею, межами та цільовим призначенням. Якщо ділянки немає в кадастрі, або межі на карті не збігаються з фактичними, це перший сигнал зупинити угоду й наводити лад у документах.
Відомості в Державному реєстрі речових прав.
Витяг із Реєстру речових прав показує, кому офіційно належить ділянка, чи є арешти, іпотека, заборона відчуження, інші обтяження. Якщо власник у реєстрі – не ви, або зазначені обмеження, про які ви не знали, це не технічна помилка, а серйозний юридичний ризик.
Правовстановлюючі документи.
Державні акти, свідоцтва про право власності, договори купівлі-продажу, міни, дарування, рішення органів влади, спадкові документи – усе має бути в наявності, без розривів у ланцюжку переходу права і без розбіжностей у площі, кадастровому номері чи цільовому призначенні.
Договори оренди, емфітевзису та інші користувачі.
Власник має розуміти, хто фактично обробляє землю і на яких умовах. Чинні договори оренди та їх реєстрація в ДРРП, строк, орендна плата, переважне право орендаря на викуп – все це впливає на процедуру продажу і може бути використано шахраями у схемах з фіктивно завищеною ціною.
Судові спори, борги та статус самого власника.
Перед продажем варто перевірити себе й ділянку в Єдиному реєстрі боржників і Єдиному реєстрі судових рішень: великі борги, відкриті судові спори або накладені арешти можуть заблокувати угоду, а інколи – стати інструментом недобросовісних кредиторів. Якщо продаж відбувається за довіреністю – окремо перевірити її чинність в реєстрі довіреностей.
Які аспекти має перевірити покупець землі
За словами Ігоря Яська, для покупця ризик ще вищий, адже, крім юридичних проблем, він може втратити і гроші, і землю.
Офіційний власник та його повноваження.
Покупець має переконатися, що продавець – дійсно власник. Для цього потрібні витяги з ДЗК і ДРРП, звірка даних із паспортом та РНОКПП. Якщо продає представник – детальна перевірка довіреності, її обсягу та строку, а також відсутності її скасування.
Межі “в полі” та накладення.
Геодезична перевірка меж – не примха, а базова безпека. Інженер має підтвердити, що межі ділянки на місцевості відповідають кадастру, немає накладень на сусідні ділянки, ліс, дороги чи землі водного фонду.
Обтяження, сервітути, оренда.
Покупець повинен знати, у що він “входить”: чи не перебуває ділянка в оренді, чи не зареєстровані сервітути, суперфіцій, арешти, іпотека, судові заборони. Земля з “історією” може бути не менш цінною, але вона завжди вимагає іншої стратегії угоди.
Історія спорів та потенційні претензії.
Перевірка за кадастровим номером у судовому реєстрі та в реєстрі боржників дає розуміння, чи не стане новий власник стороною вже існуючого конфлікту – родинного, спадкового, корпоративного або банківського.
Цільове призначення та містобудівна документація.
Цільове призначення визначає, що реально можна робити на землі. Для ділянок у межах населених пунктів важливо подивитися генплан, ДПТ, зонінг; для агроземель – чи не планується зміна категорії, розміщення об’єктів інфраструктури, доріг тощо.
Чи можна продавати землю за будь-якою ціною
Фахівець також вказує на важливий нюанс: в Україні немає органу, який би затверджував “правильну” ринкову ціну на землю. Принцип простий – сторони вільні у визначенні ціни, але ця свобода не є абсолютною.
Податкова служба.
Державна податкова служба аналізує угоди через призму податків: ПДФО, військовий збір для фізичних осіб, податок на прибуток – для підприємств. Системне заниження або завищення вартості землі, особливо між пов’язаними особами, може стати підставою для податкових донарахувань та перевірок. Неринкова ціна часто сигналізує про спробу мінімізувати податки або легалізувати кошти.
Оцінювачі та нотаріуси.
Оцінювач готує звіт про вартість, дані з якого вносяться до єдиної бази звітів. Нотаріус без такого звіту просто не посвідчить договір. Формально ні нотаріус, ні оцінювач не “забороняють” неринкову ціну, але їхня роль – зафіксувати певний об’єктивний рівень, який потім бачать податкова й інші органи.
Антикорупційні та фінансові органи.
Якщо в угоді фігурує публічний службовець, пов’язана з ним особа або йдеться про значні площі та суми, завищення або заниження ціни може розглядатися як спосіб приховання активів чи відмивання грошей. Це вже компетенція НАЗК, БЕБ, НАБУ/САП – залежно від статусу фігурантів.
Суди в разі спору.
У випадку банкрутства, сімейного спору, корпоративного конфлікту або позову кредитора суд може визнати договір купівлі-продажу землі фраудаторним – укладеним з метою виведення активів, а не реальної зміни власника. Одним із ключових індикаторів у таких справах часто стає явно неринкова ціна – як занадто низька, так і штучно завищена.
Про що мають пам’ятати власник та орендар
По-перше, будь-яка “дуже вигідна” пропозиція продати землю “швидко і дорого” – привід не поспішати, а консультуватися. По-друге, основний захист від шахраїв – це не хитра норма закону, а системна юридична перевірка ділянки, документів і контрагента. По-третє, схеми з фіктивно завищеною ціною не захищають власника, а лише роблять його співучасником маніпуляції, за яку потім доведеться відповідати і перед податковою, і перед судами.
Саме тому і власникам паїв, і агровиробникам, і інвесторам варто сприймати витрати на юридичний супровід угоди не як “зайву формальність”, а як страховку від втрати землі та грошей.