Навіть якщо квартира не має жодних обтяжень у Державному реєстрі, борги попереднього власника можуть стати причиною її втрати для нового покупця. Угоди, укладені з метою уникнення розрахунків із кредиторами, можуть бути визнані недійсними через суд.
Чи можна втратити придбане житло через борги попереднього власника?
Так, покупець може втратити придбану квартиру, якщо кредитор продавця успішно оскаржить договір у суді та доможеться визнання його недійсним. Про це 24 Каналу розповіла Марина Суткович, адвокатка, керуюча партнерка Адвокатського об’єднання “Компетенс”.
Підставою для такого оскарження може стати те, що продаж є так званою фраудаторною угодою. Це означає, що боржник уклав її навмисно на шкоду своїм кредиторам, наприклад, щоб вивести майно і зробити неможливим його стягнення.
У своїй постанові від 3 липня 2019 року у справі № 369/11268/16-ц Велика Палата Верховного Суду роз’яснила, що кредитор має право вимагати визнання такого договору недійсним. Однак, варто розуміти, що сам факт наявності боргу або судового спору щодо продавця ще не робить продаж незаконним.
Під час розгляду справи суд бере до уваги такі фактори, як час укладення договору, поведінку боржника, мету продажу, його ціну, реальність розрахунків та ступінь спорідненості між сторонами угоди. Навіть якщо на момент купівлі квартира не має жодних обтяжень, угоду все одно можуть спробувати оскаржити в майбутньому.
Тому, перед придбанням житла, вкрай важливо ретельно перевіряти не лише саму нерухомість, а й продавця: його участь у судових процесах, наявність виконавчих проваджень та суттєвих боргів.
На що звернути увагу перед купівлею квартири на вторинному ринку?
Перед тим, як передавати завдаток, слід переконатися, що продавець справді є законним власником житла і має повне право на укладання договору купівлі-продажу. Інформацію про власника, підстави набуття ним права власності, наявність арештів, іпотек чи інших обтяжень можна отримати з Державного реєстру речових прав. Якщо угоду укладає представник продавця, необхідно ретельно перевірити довіреність.
Особливу увагу варто приділити житлу, яке продавець нещодавно отримав у спадок або за рішенням суду. Також підозрілими можуть бути квартири, які за короткий проміжок часу кілька разів перепродавалися. Перед укладанням угоди слід з’ясувати, чи потрібна згода другого з подружжя продавця на продаж нерухомості, і не передавати значні суми коштів до повного завершення всіх необхідних перевірок.