Цього року інтерес до нерухомості Геленджика підігріли розширення сімейної іпотеки та відкриття аеропорту. Влітку попит на житло збільшився на 20–30%, а зростання цін досягло 19%. Найближчим часом цей інтерес збережеться
Геленджик сьогодні є одним з курортів, що швидко розвиваються, на березі Чорного моря. Тут йдуть масштабні роботи з благоустрою набережної, будується великий парк, марина для яхт, винне місто та п'ятизірковий готель. У перспективі місто має стати сучасним курортом із високоякісною інфраструктурою.
Все це вплине на ринок житла Геленджика. Про те, як він влаштований сьогодні і що на нього чекає в перспективі, розповідаємо разом з експертами.
Будівництво під забороною
Ринок житла Геленджика має свої особливості, що визначають його розвиток. Одна з основних – дія у місті з 2019 року мораторію на будівництво багатоквартирних будинків. Така політика міської влади пов'язана з дефіцитом землі, призначеної для комплексної житлової забудови. Заборона дозволяє знизити надмірне навантаження на комунальні мережі, транспортну та соціальну інфраструктуру.
«З 2019 року в деяких містах Краснодарського краю, зокрема в Геленджику, діє заборона на будівництво багатоквартирних будинків за 500 м від берегової лінії. У Геленджику ж влада того ж року фактично припинила видавати дозволи на такі будинки не тільки в цій зоні, а й по всій території міста», — розповіла директор офісу «Літак Плюс» у Геленджику Світлана Бут.
За її словами, передбачалося, що з ухваленням нового генплану у 2022 році видача дозволів відновиться, але цього не сталося – обмеження зберігаються. “При цьому дозволи на апарт-готелі як нежитлові об'єкти в ряді випадків видаються, зокрема через схему реконструкції, в рамках якої можуть з'являтися апартаменти”, – уточнила експерт.
За даними Єдиної інформаційної системи житлового будівництва (ЄІСЖС), на початку серпня в Геленджику не будується жодного багатоквартирного будинку. Зводиться лише один елітний комплекс з апартаментами із введенням у 2026 році.
Майже повністю вторинний
У зв'язку з цим сучасний ринок житла Геленджику практично повністю представлений вторинкою. У «Поверхах» частку вторинки на ринку житла Геленджика оцінюють у 90%. За даними компанії «Літак Плюс», приблизно 95,5% поточної пропозиції в місті – це вторинний ринок, де переважають квартири (68%), далі йдуть приватні будинки (31,6%) та апартаменти (0,4%). На квартири від забудовників припадає близько 4,5% пропозиції, переважно це вже здані проекти. Саме тому місто включено до списку міст, де з весни можна оформити сімейну іпотеку на готові квартири.
«Нових будинків не будується, а в тих, що були здані кілька років тому, залишилися лише поодинокі нерозпродані квартири. Більшість житлового фонду у місті — це п'яти- та дев'ятиповерхівки, а також сучасні малоповерхові будинки з автономним опаленням, побудовані до дії обмежень», — розповідає Світлана Бут. «Остання частина — квартири в нових будинках, які здебільшого сконцентровані в районах Товстий мис, Блакитна бухта та локаціях із забудовою житлом комфорт-класу», — додав комерційний директор компанії «Етажі» у Сочі Віктор Биков.
Загалом на ринку житла Геленджика зараз відчувається дефіцит якісної пропозиції. “Це пов'язано з обмеженістю земельного фонду під забудову та високими вимогами до інфраструктури”, – пояснив Віктор Биков.
У столиці Дагестану призупинили усі будівельні роботи Нерухомість 
Хто купує житло в Геленджику і за скільки
Основний попит на житло у Геленджику традиційно формують покупці з інших регіонів. За оцінками «Етажів», їхня частка становить 65%, у «Літак Плюс» її оцінюють ще вище — у 90%. Решта попиту припадає на місцевих жителів. «У Геленджику купують житло мешканці, мабуть, усіх регіонів Росії. Москвичі частіше орієнтуються на бізнес- та еліт-клас, тоді як жителі інших регіонів купують доступніше житло», — зазначила Світлана Бут.
Мотиви в інших покупців різні — від переїзду до інвестицій. “Часто при переїзді беруть відразу кілька квартир: одну для себе, інші – як джерело пасивного доходу”, – пояснила експерт.
Ціни на житло в Геленджику, за оцінками “Літак Плюс”, в середньому зростають на 10-15% на рік. Середня ціна 1 кв. м у будинках комфорт-класу зараз становить 297 тис. руб., У проектах бізнес-класу – 401 тис. руб., А в елітних – 460 тис. руб. Максимальні ціни на вторинному ринку сягають 500-600 тис. руб. за 1 кв. м у будинках біля моря. “Причини зростання цін – в обмеженій пропозиції, високому інтересі з боку покупців з інших регіонів та появі нових факторів тяжіння на кшталт аеропорту”, – пояснила Світлана Бут.
В «Етажах» зростання цін на житло в Геленджику за останній рік оцінюють у 19%. За даними компанії, середній бюджет для купівлі ліквідної однокімнатної квартири зараз становить 8-12 млн руб., Двох-і трикімнатних квартир – від 12-17 млн руб.
Попит виріс на третину: скільки коштує житло на морських курортах у 2025 році. 
Сімейна іпотека та аеропорт
Цього року інтерес до нерухомості в Геленджику та ціни підігріли розширення сімейної іпотеки та відкриття аеропорту. «Інтерес до готових квартир на вторинному ринку у липні 2025 року збільшився на 8% за місяць. Двокімнатні квартири стали популярнішими на 15%, студії — на 10%. Зростання попиту частково пов'язане з поширенням сімейної іпотеки на покупку вторинного житла в місті з квітня 2025 року», – розповів керівник бізнес-напрямку «Іпотека, страхування та угоди» «Авіто» Артур Ахметов.
За оцінками «Етажів», цього літа попит на купівлю житла у місті збільшився сильніше — на 25–30% щодо минулого літа. “40% покупців на вторинному ринку житла в Геленджику цікавляться саме покупкою з використанням сімейної іпотеки, а 58% об'єктів на вторинному ринку підходять під умови програми”, – розповів Віктор Биков.
Особливою популярністю по сімейній іпотеці мали однокімнатні квартири до 9 млн руб. у сучасних будинках не старше 20 років (саме вони підпадають під дію програми). «Вже за перші два-три місяці з моменту запуску програми всі підходящі об'єкти було розкуплено. Ціни у цьому сегменті зросли на 20%. Найбільш популярний запит сьогодні – це однокімнатні квартири до 10 млн руб.», – розповіла представник «Літак Плюс» у Геленджику. Причому близько 80% покупців житла за сімейною іпотекою були мешканцями інших регіонів, які купили квартири з інвестиційною метою, додала експерт.
Відкриття аеропорту та відновлення прямого авіасполучення призвели до зростання турпотоку та попиту на подобову оренду житла. «Це, у свою чергу, підвищило попит з боку інвесторів на 30–35% і зробило Геленджик прямим конкурентом Сочі за цей сегмент покупців», — зазначив представник «Етажів».
Сімейна іпотека на вторинне житло: як і де отримати пільговий кредит Нерухомість 
Майже як Сочі
Інтерес до нерухомості в Геленджику продовжить зростати, чинячи тиск на ціни. Згідно з прогнозами експертів, у найближчий рік вартість житла у цьому курортному місті може зрости на 10–20% залежно від сегменту та локації.
«Основними каталізаторами зростання стануть збільшення туристичного потоку на 30–40% та збільшення прибутковості від оренди до 10–12% річних, а також збільшення попиту з боку тих, хто має право на сімейну іпотеку, ще на 15–20% на тлі перспектив зростання цін», — пояснив Віктор Биков.
Впливати на зростання цін у місті продовжить реалізація великих інвестиційних та інфраструктурних проектів: Винне місто, комплекс «Геленджик Марина», туристичний кластер «Садиба Мар'їна Гай», дендропарк та інші. Крім того, зниження ставки ЦП, перехід приватних інвесторів із депозитів у нерухомість також підштовхнуть ціни нагору, додала Світлана Бут.
Крім цього, за генпланом міста передбачені ділянки під житлову забудову, і в 2026 році в Геленджику очікується початок будівництва нових проектів, надходження великого федерального забудовника, продовжила експерт. “Це збільшить обсяг пропозиції, але не вплине на зниження ціни, оскільки в Геленджику висока вартість земельних ділянок та собівартість будівництва для забудовників зростає”, – уточнила вона.
За словами експертів, зараз Геленджик фактично перетворюється на новий хаб для постійного місця проживання та інвестицій на чорноморському узбережжі та частково повторює шлях Сочі, поступово наближаючись до нього за вартістю житла. Якщо 2024 року він відставав за цінами на 20%, то до 2026 року розрив може скоротитися до 7%, припустив представник «Етажів».
Однак обігнати Сочі за цінами місто навряд чи зможе, вважає представник «Літак Плюс» у Геленджику. «Поки що рівень 600 тис. руб. за «квадрат» залишається стелею, і для подальшого зростання потрібний не лише попит, а й поява житла відповідного рівня», — підсумувала вона.
Дорожче за Москву: що буде з цінами на новобудови в Сочі в 2025 році Нерухомість 
Sourse: realty.rbc.ru
