Основні положення
- Придбання оселі за сертифікатом на ринку нового житла часто ускладнюється, якщо девелопер не оформив відповідні майнові права.
- Покупцям слід інспектувати папери забудовника, зокрема дозвіл на зведення, судові розгляди та фінансову стабільність, щоб уникнути ускладнень з оформленням домовленості.
Купівля житла у новобудовах за ваучером / Pexels
Придбання житла за ваучером на первинному ринку може бути більш проблематичним, ніж сподівалися українці. Навіть після обрання апартаментів, угоду іноді припиняють ще до підписання контракту через забудовників.
Чому девелопери не завжди погоджуються на збут квартири за ваучером?
На первинному ринку апартаменти за житловим сертифікатом можна придбати виключно у забудовника, який офіційно оформив спеціальне право власності, пояснює волонтерська платформа “Поверни своє”.
Якщо такого документа немає, угоду не здійснять навіть після резервування житла та узгодження ціни.
Спеціальне право власності засвідчує, що майбутню квартиру внесли до Державного реєстру речових прав. Саме це надає можливість продавати помешкання в будинку, який ще знаходиться на стадії будівництва.
При оформленні контракту нотаріус перевіряє відразу декілька державних реєстрів. Він порівнює інформацію в Реєстрі пошкодженого майна та Державному реєстрі речових прав. Якщо забудовник не оформив необхідні документи або має юридичні проблеми з об’єктом, покупець отримає відмову в оформленні угоди.
Через це частина девелоперів не бажає співпрацювати з покупцями, які мають житлові сертифікати. Деякі компанії згодні продавати виключно квартири в будинках, де вже завершили оформлення документів та відкрили всі необхідні реєстрації.
Проблеми найчастіше трапляються саме в новобудовах, які ще зводять. У таких ЖК покупці можуть дізнатися про складнощі з документами вже після вибору апартаментів та узгодження придбання.
Девелопер РІЕЛ продовжує реалізацію ЖК Brother у Дарницькому районі Києва в межах концепції Riel Family Style. Проєкт поєднує функціональні планування, безпечний внутрішній простір та автономні інженерні рішення для щоденного комфорту. Локація з активним попитом на оренду робить його привабливим як для проживання, так і для інвестування.
Коли придбати квартиру за сертифікат простіше?
Менше ризиків виникає під час купівлі готової квартири від забудовника. У такому випадку покупець оформлює стандартний договір купівлі-продажу нерухомості, а не інвестує у майбутній об’єкт.
Для оформлення важливо, щоб будинок вже ввели в експлуатацію та надали йому поштову адресу. Саме тому власники житлових сертифікатів часто звертають увагу на готові квартири, де ситуація з документами більш зрозуміла.
Нотаріуси також перевіряють фінансовий стан забудовника та його судову історію. Питання можуть виникнути, якщо компанія проходить ліквідацію, має борги або судові суперечки щодо будівництва. У деяких випадках використання житлового сертифіката блокують ще до підписання контракту.
Окремо перевіряють і дозвільні документи на будівництво. Якщо забудовник працює з порушеннями або не має частини документів, покупець ризикує змарнувати час, але так і не оформити квартиру.
Що варто перевірити покупцю перед купівлею на первинці?
Експерти радять не чекати перевірки у нотаріуса, адже частину проблем можна помітити ще до внесення авансу за квартиру, розповіла експертка ринку нерухомості Ірина Луханіна у коментарі 24 Каналу.
Перед придбанням апартаментів варто перевірити:
- чи має компанія дозвіл на зведення;
- чи є судові розгляди щодо ЖК;
- чи не має забудовник проблем із боргами або ліквідацією;
- який тип контракту пропонують покупцю.
Якщо оформлення дозволу на будівництво перебуває “в процесі” або замість нього вам показують “повідомлення”, краще не купувати таке житло. Ще один важливий фактор – вартість.
Це класичний прийом. Якщо на старті будівництва ціна на 30 – 40% нижча за аналогічні об’єкти, потрібно дуже уважно перевіряти документи. Іноді це демпінг, але часто – сигнал проблем. У шахрайських схемах завжди є одна спільна риса – покупця підштовхують платити швидко,
– зауважує Ірина Луханіна.
Які помилки в договорі можуть залишити без житла?
Підписання контракту часто сприймають як формальність, але саме на цьому етапі з’являються ключові ризики угоди. Якщо покупець не перевіряє деталі, він може отримати взагалі інше житло або зіткнутися з додатковими витратами вже після оплати.
У документі мають бути чітко зафіксовані всі характеристики квартири. Важливо перевірити точну адресу, площу, планування та інші параметри, які сторони погодили перед купівлею. Розмиті формулювання дають продавцю простір змінювати умови, зокрема після проведення фінальних замірів у новобудові.