Основні положення
- В Японії будівлі для проживання нерідко знецінюються через 20-30 років.
- Зміни в демографії, наприклад, старіння нації та переїзд до міст, спричиняють ріст кількості занедбаних домівок, що утворює два відмінні ринки нерухомості в державі.
Чому японські будинки можуть втратити майже всю вартість / Фото Pexels
У більшості держав, оселя розглядається як капітал, котрий з роками збільшується в ціні. Однак, Японія протягом багатьох років дотримується інших правил: приватна будівля там часто швидко втрачає цінність, в той час як головним капіталом залишається земля.
Чому японський сектор нерухомості функціонує інакше, ніж у світі?
Для України чи більшості європейських держав, дана ситуація здається дивною, оскільки старе житло часто утримує вартість десятиліттями. В Японії, дім традиційно не завжди розглядається як капітал, який передається з покоління в покоління. Про це йдеться в статті на Mailmate.
В Японії будівлі для життя можуть втратити значну частину вартості вже через 20 – 30 років після спорудження. Власне, це стало однією з причин виникнення великої кількості недорогих і навіть безкоштовних домівок в регіонах держави. Земля в цей час може зберігати чи навіть збільшувати цінність, в той час як сама споруда після завершення умовного терміну застосування часто вважається неліквідною.
Аналітики японського ринку пояснюють це комбінацією декількох чинників: поширеністю дерев’яного будівництва, культурною схильністю до нового житла та встановленими державою нормативами тривалості експлуатації – 22 роки для дерев’яних будівель і 47 років для залізобетонних споруд. Для порівняння: в західних країнах будівлі нерідко розраховані на 50 – 100 років і більше.
Ці нормативи в першу чергу використовують для податкових і бухгалтерських обчислень амортизації нерухомого майна. Разом з тим, вони стали одним із чинників, які сформували особливе ставлення до житла: з віком будівлі її ринкова ціна в Японії нерідко падає швидше, ніж у багатьох інших країнах.
Однак у статті про японський сектор нерухомості за 2026 рік, автори прямо застерігають від спрощених висновків і називають популярну тезу про повне знецінення житла “хибною напівправдою”. Причина проста: дім і земля в Японії часто живуть за різними економічними законами.
Що в дійсності дешевшає – дім чи земля?
Власне, тут полягає основна особливість японського ринку. За словами аналітиків, “земля формує довготривалу цінність”. Іншими словами, сама будівля може втрачати ціну, а земельна ділянка під нею – збільшуватись у ціні.
Останні дані також підтверджують дану тенденцію. Згідно з інформацією урядового звіту, оприлюдненого Міністерством землі, інфраструктури, транспорту і туризму Японії, середня вартість землі у 2026 році зросла на 2,8%. Це стало найшвидшим зростанням з 1992 року і вже п’ятим роком поспіль з позитивною динамікою.
У Токіо ситуація ще більш показова: у житлових зонах ціни на землю зросли на 6,5%, а в комерційних – більше ніж на 12%.
Чому проблема старих домівок стає все більшою?
Ситуацію ускладнює демографія. Японія швидко старіє і втрачає жителів, особливо в малих містах і селах.
Доцент EHL Hospitality Business School Масакі Морі зауважує, що десятиліття низької народжуваності, стрімкої урбанізації та старіння населення істотно змінили ситуацію в регіонах Японії. З його слів, спадкоємці часто отримують ці будинки, але не можуть дозволити собі їх утримувати або ремонтувати.
Як пишуть на The World Property Journal, результатом цього стало поширення явища “акія” – занедбаних домівок, які роками не можуть знайти власника. За останніми даними, в країні налічують близько 9 мільйонів таких порожніх будівель – це приблизно 14% всього житлового фонду країни.
Масштаб проблеми добре ілюструє ситуація на ринку: в базах продажу вже десятки тисяч будівель продають за символічні суми. Станом на квітень 2026 року в базі Akiya Japan було більше 28 800 будівель дешевших від 1 мільйона єн.
Що це означає для майбутнього ринку?
Аналітики все частіше говорять не про єдиний сценарій для всього ринку Японії, а про його структурне розшарування. У звіті AIAIG зазначають, що головною особливістю ринку у 2026 році стало не загальне зростання чи падіння, а нерівномірний розвиток: Токіо та Осака демонструють стабільність, частина туристичних напрямків зростає, тоді як окремі регіони залишаються слабкими.
Фактично, йдеться про формування двох різних ринків всередині однієї держави: великі міста продовжують зосереджувати населення та капітал, в той час як периферійні регіони поступово втрачають попит.
Для інвесторів це означає, що сама наявність нерухомості більше не гарантує зростання її вартості – все більш важливими стають локація, демографія та економічна активність конкретного регіону.
Подібні процеси вже спостерігаються не тільки в Японії, а й у Південній Кореї, Італії та окремих регіонах Східної Європи, де демографічні зміни все сильніше впливають на сектор житла.
Для світового ринку Японія стає наочним прикладом того, як демографічні зміни, переміщення населення та концентрація попиту можуть формувати різні сценарії розвитку навіть всередині однієї держави.
Яка ще держава стикається з викликами на ринку житла?
Подібні тенденції стають все більш помітними і в інших країнах, де демографічні зміни впливають на сектор житла. В Іспанії окремі невеликі населені пункти вже почали шукати нестандартні шляхи залучення нових жителів. Через скорочення населення та відтік людей до великих міст, деякі громади пропонують безкоштовне житло або інші стимули для переїзду. Такі програми покликані оживити регіони, які поступово втрачають жителів та економічну активність. Це показує, що проблема знелюднення все частіше впливає не тільки на демографію, але і на саму структуру ринку нерухомого майна.