Соціальне житло в Україні / Колаж 24 Каналу
Міністерство розвитку громад та територій оновило нормативи вартості зведення житла, які використовуються для розрахунку державної допомоги в житлових програмах. Водночас в Україні започатковують проєкти муніципального соціального житла, хоча держава ще не має чіткого уявлення про кількість осіб, що потребують такого типу підтримки.
Як оновлені нормативи вартості будівництва вплинуть на відновлення та житлові програми?
Нормативи опосередкованої вартості будівництва житла Міністерство розвитку громад та територій переглядає щоквартально, повідомила у коментарі 24 Каналу заступниця міністра розвитку громад та територій Наталія Козловська.
Саме на них орієнтується держава при визначенні розміру підтримки у житловій сфері – від обсягів фінансування певних програм до величини пільгових кредитів та компенсацій для мешканців.
По суті, цей механізм дозволяє пристосувати державні житлові програми до змін на ринку. Адже вартість будівництва постійно коливається через ціни на матеріали, логістику, оплату праці та інші витрати. У період воєнного стану до розрахунків також включають індекс споживчих цін, який визначає Держстат.
Однак не варто вважати ці нормативи реальною ринковою вартістю будівництва житла.
Наталія Козловська
Заступниця міністра розвитку громад та територій
У більшості випадків показники опосередкованої вартості мають орієнтовний характер і використовуються насамперед для планування та розрахунків у поточному періоді обсягів державних інвестицій та житлових програм. Важливо враховувати, що показники опосередкованої вартості будівництва житла є обов’язковими до застосування у випадках, коли вони прямо визначені нормативно-правовими актами як база для розрахунку розміру державної підтримки або компенсації.
Проте нинішня методика не враховує додаткових витрат. Вона була розроблена ще до 2022 року на основі типових житлових проєктів, які не передбачали зведення укриттів. Тому витрати на облаштування вбудованих сховищ, інженерну підготовку територій та інші заходи безпеки не враховуються.
Як визначається собівартість муніципального соціального житла?
За словами заступниці міністра розвитку, собівартість соціального житла встановлюється на основі фактичних даних про вартість будівництва в кожному окремому регіоні. Для цього використовується інформація, надана громадами: кошторисна документація, технічні характеристики об’єктів, а також відомості про ціни на будівельні матеріали та виконання робіт.
Під час війни вартість будівництва може суттєво відрізнятися залежно від регіону. Тому для конкретних проєктів можуть застосовуватися додаткові коефіцієнти та механізми коригування вартості відповідно до умов будівництва.
Що стосується підходу до формування собівартості такого житла, то сьогодні Міністерство фактично змінює саму модель реалізації будівельних проєктів. Ми відходимо від застарілих підходів із формальними кошторисами та переходимо до ринкового і прозорого ціноутворення,
– розповідає Наталія Козловська.
За словами заступниці міністра розвитку громад, модель муніципального соціального орендного житла вже перейшла від концепції до практичної реалізації. Для її запуску Україна залучає перший пакет фінансування обсягом 100 мільйонів євро.
Вона нагадала, що 2 липня 2025 року Кабінет Міністрів затвердив порядок реалізації експериментального проєкту зі створення фонду муніципального соціального орендного житла.
Першими учасниками пілотної програми стали Житомир, Кременчук, Кропивницький, Миколаїв та Львів, які наразі узгоджують з Міністерством фінансів умови проєктів. Надалі цей механізм планується масштабувати на інші громади.
Загалом модель муніципального соціального житла сьогодні розглядається не як тимчасове антикризове рішення, а як частина нової системної житлової політики України, яка має створити повноцінний сектор доступного орендного житла у громадах,
– наголосила Козловська.
Якою є потреба України в муніципальному соціальному житлі?
На даний момент в Україні відсутня єдина офіційна оцінка потреби в соціальному житлі. За словами Наталії Козловської, це одна з основних проблем, яку має вирішити нова житлова політика.
Наразі держава оперує лише окремими показниками. Згідно з даними, отриманими Мінрозвитку від обласних військових адміністрацій, на соціальному квартирному обліку перебуває близько 9 тисяч громадян, тоді як соціальним житлом забезпечено менш ніж 2 тисячі осіб. Водночас ці цифри не дають повного уявлення про реальну потребу.
Сьогодні дані про житловий фонд, черги, програми підтримки та людей, які потребують житла, зберігаються в різних органах влади та часто не пов’язані між собою. Частина людей взагалі не перебуває на соціальному квартирному обліку, хоча фактично потребує житлової підтримки,
– пояснила заступниця міністра розвитку.
Змінити ситуацію має Єдина інформаційно-аналітична житлова система, передбачена ухваленим цього року Законом “Про основні засади житлової політики”. У ній планується зібрати дані про житловий фонд, житлові програми, орендне й соціальне житло, а також осіб, які потребують допомоги або вже її отримали.
За словами посадовиці, система вперше дозволить побачити повну картину житлових потреб по всій країні. Завдяки цьому можна буде визначити реальну потребу в муніципальному соціальному житлі та спрогнозувати її на майбутні роки. Реалізацію проєкту заплановано на 2026 – 2028 роки.
Цього року планують підготувати технічну основу системи та розпочати створення перших реєстрів житлових об’єктів, одержувачів житлової допомоги та системи управління житловими програмами.
Що перешкоджає масштабуванню муніципального соціального житла?
Для розвитку муніципального соціального житла Україні насамперед бракує сучасної законодавчої бази. Наразі немає чітких правил, які б визначали, хто може претендувати на таке житло, на яких умовах його надаватимуть, якими мають бути стандарти якості, хто нестиме відповідальність за будівництво та управління житловим фондом, а також як забезпечити стабільну роботу цієї системи в майбутньому.
Інша проблема полягає в тому, що муніципального житлового фонду в Україні практично немає. Протягом десятиліть країна розвивалася за моделлю приватизації житла, тому громади на сьогодні мають дуже обмежену кількість соціального житла. Через це його доведеться створювати фактично з нуля – зводити нові об’єкти, реконструювати та відновлювати наявні.
Окреме питання – фінансування. Створення муніципального житла потребує значних інвестицій, тоді як під час війни держава та громади спрямовують значну частину ресурсів на оборону, безпеку та критичне відновлення. Тому модель передбачає залучення міжнародного фінансування, приватних інвестицій та створення фінансово стійкої системи управління житлом.
Наталія Козловська
Заступниця міністра розвитку громад та територій
Власне на вирішення цих викликів і спрямований законопроєкт “Про соціальне житло”. Він передбачає цифровий облік житла та потреб людей через Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему, нові прозорі критерії отримання соціального житла, доступну орендну плату нижче ринкової з можливістю отримання субсидії для сімей із низькими доходами, а також створення самоокупної моделі управління житловим фондом та залучення позабюджетних джерел фінансування.
За її словами, важливо також, щоб до нової моделі були готові самі громади. Адже муніципальне житло – це не лише будівництво, а й управління житловим фондом, робота з орендарями, залучення фінансування та планування його розвитку. Зрештою, йдеться не про окрему програму чи кілька пілотних проєктів, а про створення повноцінного сектору муніципального соціального житла, який має стати одним із базових інструментів нової житлової політики України.
Якими будуть проєкти соціального житла у різних містах?
Мінрозвитку обрало Львів, Житомир, Миколаїв, Кременчук і Кропивницький для пілотного проєкту з будівництва соціального житла для переселенців. Загальна вартість окремих ініціатив коливається приблизно від 680 мільйонів до майже 5 мільярдів гривень. Один із найбільших проєктів представив Львів. Там пропонують збудувати чотири багатоквартирні будинки висотою від 6 до 10 поверхів, що вміщуватимуть 1 000 квартир.
Кропивницький планує звести 8 шестиповерхових будинків на 1003 квартири. Миколаїв і Кременчук у своїх проєктах роблять акцент на фінансовій стійкості. У Житомирі запропонували більш компактний формат – один 9-поверховий чотирисекційний будинок на 216 квартир з використанням сучасних технічних рішень.