class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″> 
City One Development протягом більше десяти років систематично аналізує ринок житлової нерухомості Києва.
Ґрунтуючись на власних аналітичних даних, компанія проводить постійний моніторинг вартості новобудов у столиці, вивчає тенденції попиту та пропозиції, структуру ринку та поведінку покупців.
Результати 2025 року дозволяють не лише говорити про статистичні дані, але й про глибинні зміни, що відбуваються з первинним ринком житлової нерухомості Києва протягом четвертого року повномасштабної війни.
Загальна картина
2025 рік для первинного ринку житла Києва ознаменувався тихим відновленням без різких коливань. Ринок не відзначився ажіотажним попитом, проте й не перебував у стані застою. Після кількох років невизначеності покупці почали повертатися – обережно, вибірково, з акцентом на якість, надійність забудовника та реалістичність термінів реалізації проєктів.
Середня вартість на первинному ринку на кінець 2025 року становила $2011 за кв.м, або 84,6 тис. грн/кв.м. Річне зростання склало +3,3%. Водночас курс долара за рік піднявся лише на 1% – до 42,07 грн/$.
Ціни підвищувалися повільно, але впевнено. Це важливий сигнал для ринку: зростання зумовлене не спекулятивними очікуваннями, а реальним попитом та обмеженою пропозицією якісних об’єктів.
Ціноутворення
Динаміка середньої ціни на ринку первинної нерухомості Києва у 2025 році мала такий вигляд:
-
перше півріччя 2025 року – зниження на -1,2%;
-
друге півріччя 2025 року – зростання на +4,5%;
-
за весь 2025 рік – зростання на +3,3%.
Фактично ринок пройшов дві різні фази. На початку року попит залишався помірним: покупці зайняли вичікувальну позицію, що призвело до незначного коригування цін. Натомість друга половина року продемонструвала зміну настроїв – кількість угод збільшилася, а ціни повернулися до плавного підвищення.
У результаті 2025 рік завершився з помірним зростанням. Це зростання не виглядає агресивним, проте саме така динаміка є здоровою для ринку, що відновлюється. Важливо також, що подорожчання відбулося не лише через валютний фактор – у доларовому еквіваленті ціни також зросли, хоч і незначно.
Статистичні дані та реальність
Однією з ключових особливостей 2025 року є суттєва розбіжність між формальною статистикою та фактичним станом ринку. Середні показники цін залишаються “обтяженими” проєктами, які роками перебувають у продажу, але фактично не будуються або заморожені.
Якщо виключити такі об’єкти з розрахунків, реальна середня вартість “активних” новобудов Києва становить близько $2140/кв.м, що приблизно на 6–7% вище за офіційну статистику.
Такі проєкти створюють видимість доступного житла, одночасно системно занижуючи середню ціну по ринку. Аналіз лише активних та ліквідних житлових комплексів показує іншу картину – реальна ринкова вартість є відчутно вищою.
Для покупця це означає одне: надто низька ціна сьогодні часто свідчить про ризик, а не про вигідну інвестицію.
Структурні зміни на ринку
Первинний ринок житлової нерухомості Києва за останні роки зазнав кардинальних структурних трансформацій, і 2025 рік лише закріпив цю тенденцію.
Економ-клас фактично зник як масовий сегмент. Якщо у 2014 році він займав майже 50% ринку, то у 2025 році – лише 3% пропозиції. Проєкти, які раніше позиціонувалися як економ, або повністю розпродані, або заморожені, або перепозиціоновані у комфорт-клас. Покупець більше не готовий миритися з мінімальними стандартами – навіть у складних економічних умовах він очікує базового рівня якості, сервісу та комфортного середовища для життя.
Комфорт-клас став новою нормою ринку і на сьогодні є домінуючим сегментом, займаючи понад 50% пропозиції. Саме тут концентрується основний попит.
Бізнес-клас зберігає стабільну частку – близько 35%, демонструючи високу стійкість навіть у кризові роки.
Преміум-сегмент залишається нішевим, але ціново стабільним. Його частка становить 8–10% попри скорочення кількості проєктів. Цей сегмент купують не масово, але усвідомлено.
Динаміка цін за класами
Усі сегменти демонстрували зростання, проте без різких коливань. Найбільшу динаміку показали доступніші варіанти, що є логічним в умовах обмеженої платоспроможності. Бізнес та преміум-класи зростали повільніше, але саме вони залишаються найбільш стабільними з точки зору ліквідності.
За підсумками року:
-
економ-клас – $1103/кв.м (+5%);
-
комфорт-клас – $1365/кв.м (+4%);
-
бізнес-клас – $2450/кв.м (+2%);
-
преміум-клас – $4596/кв.м (+4%).
Ціни в іноземній валюті в період з 2022 по 2025 роки коливалися у досить вузькому діапазоні, а у другій половині 2025 року розпочалося зростання у всіх сегментах. Ринок чітко показав: якість і клас об’єкта мають більше значення, ніж агресивна ціна.
Нові проєкти
2025 рік не став роком масових запусків, проте кількість нових проєктів є рекордною для столиці зважаючи на воєнні умови. За даними моніторингу City One Development, від початку року на ринок Києва вийшло 10 нових житлових комплексів.
Перша половина року була представлена переважно великими комфорт-комплексами, орієнтованими на масового покупця. Середня стартова вартість становила $1428/кв.м.
Друга половина року принесла на ринок проєкти бізнес та преміум-класу з вищими стартовими цінами та складнішими концепціями. Середня стартова вартість – $2727/кв.м.
Це свідчить про поступове повернення девелоперів до більш складних форматів та відновлення інвестиційного інтересу до ринку.
Ключові тренди 2025 року
-
2025 рік зафіксував кілька фундаментальних тенденцій:
-
комфорт-клас остаточно став базовим стандартом ринку столиці, економ-клас зникає як сегмент;
-
загальна кількість ЖК на ринку за чотири роки війни скоротилася приблизно на 25%, що формує дефіцит якісної пропозиції;
-
девелопери запускають нові проєкти обережно, орієнтуючись на платоспроможний попит та інвесторів;
-
нові проєкти дорожчі за середні ринкові показники;
-
кількість нових ЖК є значною для четвертого року війни, але недостатньою для міста-мільйонника – пропозиція залишатиметься обмеженою, а доступного житла ставатиме менше;
-
якісні проєкти продаються навіть у складних умовах;
-
конкуренція між девелоперами все більше відбувається не за ціною, а за якістю продукту.
Прогноз на 2026 рік
За умови збереження поточних макроекономічних та безпекових чинників, 2026 рік має всі передумови розпочатися з помірного зростання цін та подальшого дефіциту якісної пропозиції. Ринок уже пройшов найнижчу точку та поступово переходить у фазу зростання, де ключову роль відіграватимуть надійність забудовника, продумана концепція та довгострокова цінність проєкту.
Дата: 26.12.2025