class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″> 
Обсяг угод на ринку нерухомості України за січень-вересень 2025 року зріс лише на 7% та становив 238 тисяч.
Найбільш активні регіони – це Київ та область, Дніпропетровщина, а також Харківщина. При цьому частка іпотечних угод на ринку в цілому залишається незначною – 2-3%, згідно з даними НБУ.
Це зазначається у статті Центру економічних досліджень та прогнозування “Фінансовий пульс”.
Згідно з інформацією Національного банку України, представленою у Звіті про фінансову стабільність, за перший-третій квартали 2025 року кількість транзакцій на ринку нерухомості порівняно з аналогічним періодом 2024 року зросла лише на 7%, склавши 238 тисяч угод. Найбільша кількість угод була зареєстрована у Києві та Київській області (19,1 тис. та 17 тис. відповідно), а також у Дніпропетровській та Харківській областях (16,8 тис. та 14 тис. відповідно).
Переважно українці придбають квартири, які складають близько двох третин усіх угод. Водночас найбільший попит зосереджений на невеликому та відносно недорогому житлі на вторинному ринку: середня площа квартири становить 38 кв. м, будинку – 70 кв. м.
“Ринок і далі “тягне” вторинний сегмент, що логічно в умовах війни: люди шукають простіші, зрозуміліші та дешевші рішення, а на первинному ринку попит стримують як безпекові ризики, так і розбіжність між тим, що пропонують, і тим, що покупці хочуть отримати за ці кошти”, – коментує Діляра Мустафаєва, керівниця аналітичного департаменту “Фінансового пульсу”.
Як наголошується в матеріалі, активному розвитку ринку житлової нерухомості в цілому перешкоджають високі безпекові ризики та проблеми з електропостачанням через руйнування енергетичної інфраструктури. Додатковим фактором є збільшення масштабів пошкоджень житла: протягом дев’яти місяців 2025 року внаслідок повітряних атак було пошкоджено вдвічі більше житлових об’єктів, ніж за аналогічний період 2024 року.
На первинному ринку пропозиція поповнюється переважно за рахунок завершення будівництва давно розпочатих житлових комплексів – через брак коштів у забудовників на тлі низького попиту на нерухомість у недобудованих об’єктах. Запуск нових проєктів частіше спостерігається в західних регіонах, які вважаються більш безпечними, і саме там ціни за період повномасштабної війни зростали найінтенсивніше.
За даними ЛУН, станом на лютий 2026 року найвища середня вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку зафіксована у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку, а найнижча – у Запоріжжі та Миколаєві.
Водночас іпотека поки що не визначає загальний стан ринку купівлі-продажу житла: частка угод з використанням іпотечних кредитів у першому-другому кварталах 2025 року становила 2%, а у третьому кварталі зросла до 3%.
“Якщо розглядати ринок загалом, іпотека поки не є масовим стимулом для продажів. Вона “працює” більш помітно в сегменті нового житла, де кожна п’ята квартира купується в кредит. Однак така динаміка – це переважно результат програми “єОселя””, – зазначає Діляра Мустафаєва.
У матеріалі також наголошується, що на первинному ринку купівля житла з використанням іпотеки становить 60% від загального обсягу, а близько 44% угод укладаються щодо готового житла від забудовників. Іпотека на житло, що ще споруджується, зростає повільніше.
Згідно з даними НБУ, найактивніше іпотека у 2025 році використовувалася в Київській області (співвідношення кількості нових іпотечних кредитів та договорів купівлі-продажу – 8,8%). Далі Волинська область (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), м. Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). Основними позичальниками залишаються військовослужбовці та правоохоронці (майже 40% нових іпотек у 2025 році), частка ВПО складає близько 10%.
Окремо в тексті оцінюється доступність придбання житла через індикатор price-to-income. У Києві станом на 30.11.2025 цей показник становив 8,6 року (проти 9,8 року станом на 30.11.2024). Проте навіть після зниження такий рівень індикатора все одно свідчить про низьку доступність придбання житла без кредитів: у середньому родині потрібно спрямовувати всі доходи понад 8 років.
Для безпечного обслуговування кредиту, як зазначається в статті “Фінансового пульсу”, щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% доходу родини. За розрахунками НБУ, для обслуговування пільгових кредитів за програмою “єОселя” достатньо доходу близько 30 тис. грн на місяць для ставки 3% та близько 42 тис. грн – для ставки 7%. Водночас для кредитів за ринковими ставками потрібні значно вищі доходи: зокрема, для обслуговування кредиту під 18% – близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня зарплата по Україні за грудень 2025 року становила близько 31 тис. грн.
“Саме розрив між необхідними доходами для “ринкової” іпотеки та реальними доходами більшості домогосподарств звужує коло позичальників та стримує розвиток іпотечного ринку. Навіть за сценарію можливого зниження облікової ставки у 2026 році доступність ринкової іпотеки, за оцінками, залишатиметься помірною”, – підкреслює Діляра Мустафаєва.
У грудні 2025 року уряд ухвалив постанову №1637, яка оновила правила участі в програмі “єОселя”: держава звузила перелік категорій, яким надаватимуться пільгові ставки, а також обмежила спектр житла, яке можна купувати за пільговими кредитами (орієнтація на відносно недороге житло). Також передбачено винагороду банкам за роботу з позичальниками та подальшу передачу іпотечного портфеля до компанії “Укрфінжитло”, а підтримку решти клієнтів планують здійснювати через часткову компенсацію процентних платежів.
На думку авторів матеріалу, звуження умов програми означатиме обмежений вибір житла в межах “єОселі”, а частина позичальників, які не відповідатимуть оновленим вимогам, звертатиметься до комерційних банків, що потенційно може підтримати розвиток ринкової іпотеки.
“Водночас через війну та обмежені фінансові можливості населення попит у найближчій перспективі залишатиметься стриманим, а конкурентною перевагою для банків може стати співпраця із забудовниками для формування прийнятних іпотечних умов”, – підсумовує Діляра Мустафаєва.
Довідка:
Громадська організація «Центр економічних досліджень та прогнозування «Фінансовий пульс» була заснована 2 березня 2015 року з метою об’єднання зусиль учасників і експертів фінансового ринку України задля його розвитку та вдосконалення.
Цілі, реалізації яких сприятиме діяльність Центру:
- Удосконалення нормативної бази, що регулює функціонування фінансового ринку, усунення регуляторних перешкод, що заважають його повноцінному розвитку
- Підвищення прозорості діяльності фінансових установ
- Розвиток нових ринкових інструментів і механізмів роботи, зокрема шляхом впровадження передового міжнародного досвіду
- Підвищення рівня фінансової грамотності населення
- Сприяння реалізації економічних реформ, зокрема через фінансову децентралізацію
- Сприяння розвитку підприємництва тощо.
Дата: 04.03.2026 Джерело: Фінансовий пульс