Придбання житла з невиплаченими комунальними платежами попередніх мешканців / Pexels
Придбання квартири може принести не лише нові ключі, а й неприємний сюрприз у вигляді рахунків за комунальні послуги – заборгованість попереднього власника. Проте сам факт зміни власника житла не означає, що покупець зобов’язаний автоматично її погашати.
Чи передаються борги за комуналку новому власнику
Заборгованість за житлово-комунальні послуги не переходить до покупця виключно через те, що він став власником нерухомості, зазначає Судово-юридична газета.
Грошове зобов’язання залишається за особою, яка його виникла. Передача боргу іншій особі можлива лише за згодою кредитора, якщо це не суперечить законодавству.
Отже, якщо попередній власник накопичив заборгованість, новий покупець не зобов’язаний її сплачувати. Верховний Суд підтвердив цю позицію у справі № 201/11406/20: новий власник не несе відповідальності за попередні борги, якщо він особисто не брав на себе такого зобов’язання і договір купівлі-продажу не містить пункту про переведення боргу.
Договори на надання комунальних послуг також не створюють обтяження для самої квартири. Тому, навіть якщо постачальник послуг не має можливості просто списати давню заборгованість, це не дає йому права вимагати її сплати від нового власника. Верховний Суд дотримався аналогічної думки і у справі № 201/1807/21.
Коли борг може перейти до покупця
Виняток може бути зроблений, якщо сторони самостійно досягли домовленості щодо попередньої заборгованості. Наприклад, покупець може погодитися відшкодувати продавцю суму боргу, або ж ця сума може бути врахована в ціні квартири.
Однак навіть така домовленість не означає, що покупець автоматично стає боржником перед постачальником послуг. Для цього, як правило, потрібна згода кредитора. Доки борг офіційно не переведено на нового власника, відповідальність перед виконавцем послуг залишається за попереднім споживачем.
Що робити, якщо старий борг записали на нового власника
Якщо чужа заборгованість залишилася на персональному рахунку, новий власник має право вимагати від постачальника послуг її видалення. Якщо особа своєчасно оплачує поточні рахунки і не має власної заборгованості, послуги не повинні обмежуватися через накопичення попереднього власника.
Якщо постачальник відмовляється видалити стару заборгованість, можна подати письмову вимогу, а за необхідності – звернутися до суду.
Перед придбанням житла бажано попросити продавця надати довідки про відсутність боргів перед постачальниками послуг, ОСББ чи управителем, а також останні квитанції. У договорі також можна зафіксувати відсутність заборгованості або визначити порядок компенсації, якщо вона буде виявлена вже після укладення угоди.
Нагадаємо, перед купівлею квартири варто перевірити технічний паспорт, витяг з Державного реєстру речових прав та документи, що підтверджують право власності продавця. Також важливо з’ясувати, чи не перебуває житло під арештом, іпотекою чи судовими спорами.