Напередодні осінньо-зимового сезону 2026/27 років на первинному ринку житла помітно змінюється логіка вибору квартири.
Локація, площа та ціна квадратного метра залишаються важливими, однак дедалі частіше покупці оцінюють уже не лише саме помешкання, а весь будинок як єдину систему. Ключовими стають практичні питання: чи зберігатиме він тепло, чи працюватимуть під час можливих перебоїв з електроенергією опалення, водопостачання, насоси, ліфти, освітлення, котельня та доступ до паркінгу.
Про це розповіла Маріанна Бігунець, комерційна директорка будівельної компанії GAZDA.
Вона зауважила, що зміна пріоритетів відбувається на тлі нестабільної активності на ринку нерухомості. Спираючись на дані Звіту про фінансову стабільність Національного банку України за червень 2026 року, фахівчиня зазначила, що в четвертому кварталі 2025 року було укладено найбільше угод купівлі-продажу житла від початку повномасштабної війни. Однак уже в першому кварталі 2026 року їхня кількість суттєво скоротилася. Водночас за підсумками останніх чотирьох звітних кварталів кількість угод усе ж зросла на 11% у річному вимірі.
Серед головних чинників, що стримували покупців, НБУ називає перебої з постачанням електроенергії та тепла, високі безпекові ризики, а також зростання гривневої вартості нерухомості. Середня площа придбаної квартири становила 48 м², тоді як у структурі пропозиції переважають значно просторіші об’єкти — у середньому понад 65 м².
За словами Маріанни Бігунець, ці дані свідчать не про зникнення попиту, а про його трансформацію. Покупці стали обережнішими та прискіпливішими: вони частіше шукають компактніше й доступніше житло, водночас ретельніше оцінюючи не лише характеристики квартири, а й готовність усього будинку функціонувати під час можливих енергетичних перебоїв.
“Ще до повномасштабного вторгнення вибір житла в новобудові нерідко починався і завершувався порівнянням локації та ціни квадратного метра. Тепер покупець намагається зрозуміти, як житиме в цьому будинку під час можливих відключень: чи буде вода, тепло, освітлення та інші системи життєзабезпечення. Тобто він оцінює вже не тільки квартиру, а всі побутові ризики. Багатоквартирний будинок за несприятливих умов стає “кліткою” для його мешканців, що значно погіршує морально-психологічний стан громадян”, — зазначила експертка.
Автономність
Маріанна Бігунець акцентувала на тому, що безпека регіону залишається одним із головних критеріїв вибору житла на первинному ринку, проте сама по собі вона вже не гарантує побутового комфорту. Напередодні “зимного” сезону покупцеві варто окремо перевіряти теплоізоляційні характеристики будинку, принцип роботи опалення, резервне живлення та спроможність інженерних систем працювати під час відключень.
При цьому поняття “енергоавтономність” може охоплювати різний рівень захисту. В одному будинку резервне джерело живлення забезпечує лише аварійне освітлення, в іншому — також насоси, котельню, водопостачання, системи доступу та один із ліфтів.
“Тому покупцеві важливо з’ясувати не просто наявність генератора, інвертора чи сонячних панелей, а перелік обладнання, яке вони живитимуть, потужність системи, тривалість її автономної роботи та порядок обслуговування”, — радить комерційна директорка будівельної компанії GAZDA.
Не менш важливим є утеплення будинку. За її твердженням, навіть в новобудовах через щілини та негерметичні стики у віконних і дверних конструкціях приміщення може втрачати до 30-40% тепла. Це означає, що якісні вікна, герметичність і теплоізоляція мають практичне значення навіть за наявності резервного живлення.
Посилаючись на внутрішню аналітику GAZDA, протягом 2026 року питання резервного живлення та функціонування будинку під час відключень порушували понад 90% потенційних покупців.
“Автономність не є просто відповіддю “так” або “ні”. Покупцеві варто отримати точний перелік систем, які працюватимуть без зовнішнього електропостачання. Окреме значення має здатність будинку утримувати тепло: резервне живлення допомагає підтримувати інженерію, але саме енергоефективність визначає, як швидко будинок охолоджуватиметься”, — наголосила Маріанна Бігунець.
Ціна квартири на первинному ринку та повна вартість заселення
Ще однією важливою зміною стала увага до повної вартості житла. Покупець має враховувати не лише ціну квадратного метра, а й майбутні витрати на ремонт, меблі, побутову техніку, оформлення документів, підключення, утримання квартири та можливе придбання індивідуальних джерел живлення.
Посилаючись на загальні висновки НБУ, вона зазначила, що за шість місяців поточного року ціни пропозиції на первинному ринку зросли переважно на 5-10%, а основними чинниками здорожчання стали послаблення гривні та збільшення собівартості будівництва.
За оцінками аналітиків GAZDA, до кінця 2026 року базовий ремонт може коштувати близько 9-14 тис. грн/м², ремонт середнього рівня — 15-19 тис. грн/м², а складніший і дорожчий — від 22 до 30 тис. грн/м². Ці орієнтири не враховують меблів та побутової техніки.
Таким чином, для умовної квартири площею 50 м² лише ремонт може обійтися:
- у 450–700 тис. грн за базового ремонту;
- у 750–950 тис. грн за середнього рівня;
- у 1,1–1,5 млн грн за дорожчого оздоблення.
Саме тому дві квартири з однаковою площею та близькою ціною квадратного метра можуть суттєво відрізнятися за остаточним бюджетом заселення.
“Ціну квадратного метра варто розглядати лише як початкову цифру. До неї потрібно додати витрати на приведення квартири до стану, придатного для життя, а також оцінити майбутні експлуатаційні ризики. Дешевший на старті об’єкт може виявитися дорожчим, якщо він потребує значного ремонту, додаткового утеплення або індивідуальних рішень для резервного живлення”, — пояснила Маріанна Бігунець.
Квартири з ремонтом та цінова невизначеність
Квартири з готовим оздобленням можуть скоротити час до заселення та зробити загальний бюджет передбачуванішим. Проте покупцеві важливо перевірити, що саме входить у заявлену комплектацію: оздоблення стін і підлоги, міжкімнатні двері, сантехніка, освітлення, електрофурнітура, кухонна зона або побутова техніка.
“Готовність квартири не замінює перевірки самого будинку. Навіть повністю оздоблене житло може залежати від роботи насосів, котельні, систем доступу та загальнобудинкових електромереж. Готове оздоблення має цінність не саме по собі, а як інструмент зниження ризиків. Покупець отримує чіткіший бюджет, швидше заселення і меншу залежність від вартості робіт та матеріалів. Однак ці переваги мають поєднуватися з якісною інженерією та готовністю всього будинку до осінньо-зимового сезону”, — вважає експертка.
Що необхідно перевірити перед придбанням квартири в новобудові напередодні зими
Маріанна Бігунець радить покупцям житла на первинному ринку звернути увагу на сім ключових факторів.
1. Мета придбання. Необхідно визначити, чи купується квартира для постійного проживання, переїзду родини, здавання в оренду, інвестиції або як резервне житло. Від цього залежать вимоги до площі, готовності та інфраструктури.
2. Документи та будівельна готовність. Слід перевірити земельну ділянку, дозвільні документи, схему залучення коштів, реальні темпи робіт, введені в експлуатацію черги та виконання попередніх зобов’язань.
3. Реальний рівень автономності. Варто отримати перелік систем, підключених до резервного живлення, інформацію про його потужність, тривалість роботи, запаси пального або місткість акумуляторів.
4. Опалення, вода й теплоізоляція. Необхідно з’ясувати тип опалення, принцип роботи котельні та насосів, наявність резерву гарячої води, характеристики фасаду, вікон і покрівлі.
5. Повна вартість житла. До ціни квартири потрібно додати ремонт, меблі, техніку, податки, оформлення, можливі підключення та витрати на утримання.
6. Умови оплати. Якщо ціна або залишок платежу прив’язані до валюти, покупець має розуміти курс перерахунку, дати його фіксації та можливий вплив коливань гривні на остаточну суму.
7. Майбутня ліквідність. На подальший попит впливатимуть не лише місто та район, а й готовність будинку, якість інженерії, транспортна доступність, укриття, паркінг, соціальна інфраструктура та можливість стабільного проживання протягом усього року.
“Головна порада для громадян, що напередодні холодів вирішать придбати житло в новобудові, — це порівнювати не окремі параметри, а повну модель проживання. Квартира має відповідати потребам родини, бути фінансово посильною, мати зрозумілий термін заселення, а будинок — забезпечувати базові сервіси за різних обставин. Саме така сукупність характеристик дедалі більше визначатиме реальну цінність і майбутню ліквідність житла”, — підсумувала Маріанна Бігунець.