Іпотечний ринок України: зростання завдяки “єОселі” та очікування нових програм
Український іпотечний ринок у першому півріччі 2026 року продовжив зростати, проте його розвиток значною мірою залежить від державної програми “єОселя”. Експерти зазначають, що без перегляду моделі державної підтримки та посилення захисту прав кредиторів поява повноцінної ринкової іпотеки залишається малоймовірною.
Перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ Олена Дмітрієва під час аналітичної панелі “Аналітика ринку будівництва та нерухомості І півріччя 2026 року” повідомила, що попит на придбання житла у першій половині року стримували енергетичний терор, безпекові ризики та економічна невизначеність. Водночас ціни на нерухомість зросли через послаблення гривні та збільшення собівартості будівництва.
Незважаючи на це, цінові умови придбання житла залишаються привабливими за історичними мірками. Ринок нерухомості поступово адаптується до воєнних умов, але попит залишається чутливим до обстрілів та перебоїв з електроенергією. Частка іпотеки в загальній кількості угод купівлі-продажу житла становить лише близько 3%.
Статистика іпотечного кредитування
Станом на 1 червня 2026 року, загальний обсяг іпотечних кредитів у банківській системі сягнув 50 млрд грн, що становить близько 4% усіх виданих кредитів. Протягом останнього року іпотечні портфелі банків зросли на 35%, тоді як загальний кредитний портфель збільшився приблизно на 10%. Іпотечні позики мають близько 42 тис. українських сімей, що становить лише 0,4% від загальної кількості домогосподарств. Частка проблемних кредитів у сегменті сягає 12%, переважно через старі валютні позики.
Кількість нових іпотечних кредитів досі не повернулася на довоєнний рівень. У 2025 році банки видали близько 77% від кількості кредитів, наданих у 2021 році. Головною рушійною силою зростання іпотеки залишається програма “єОселя”, без якої масштаби іпотечного кредитування були б суттєво меншими.
Тенденції ринку
Однією з головних тенденцій 2026 року є стрімке збільшення кількості кредитів під заставу майнових прав на квартири в будинках, що зводяться. За перше півріччя 2026 року їхня кількість зросла на 146%, а частка в загальній структурі іпотечних видач збільшилася з 17% до 27%.
На 31% зросла кількість кредитів на придбання готового житла безпосередньо у забудовників. На вторинному ринку приріст становив 45%. Завдяки цим двом напрямам іпотечного кредитування будівельні компанії щомісяця отримують близько 884 млн грн.
“Зростання кредитування під заставу майнових прав є важливим сигналом для первинного ринку. Іпотека дедалі частіше стає не лише способом придбати житло, а й джерелом фінансування будівництва та завершення нових житлових проєктів”, – пояснила Олена Дмітрієва.
Програма “єОселя”
Від початку запровадження програми “єОселя” видано близько 28 тис. кредитів на загальну суму 49 млрд грн. На неї припадає 93% усіх нових іпотечних кредитів в Україні. Темпи кредитування зростають: у першому півріччі 2026 року за програмою видано 8,4 млрд грн проти 5,5 млрд грн за аналогічний період 2025 року.
У програмі беруть участь десять банків, близько 80% кредитів видали державні банки. Нові іпотечні кредити надають лише 12 із 59 банків, причому 93% усіх іпотек видали п’ять установ. У цьому сегменті працюють чотири державні банки та вісім банків із приватним українським капіталом.
За програмою “єОселя” 28% позик надано під заставу майнових прав, 35% – на купівлю готового житла у забудовників. З грудня мобілізовані військовослужбовці отримали можливість оформлювати іпотечні кредити під 3% річних, їхня частка становить близько 7%. Ще 31% учасників програми – військовослужбовці за контрактом та правоохоронці. Збільшення граничної площі житла для сімей з двох осіб також сприяло розширенню доступу до програми.
Виклики та перспективи
Конкуренція на іпотечному ринку залишається низькою через слабкий захист прав кредиторів. Стягнення проблемної заборгованості триває роками, а мораторій на продаж предметів іпотеки фізичних осіб за кредитами, оформленими до початку повномасштабної війни, обмежує можливості банків.
Додатковим обмеженням є посилення вимог НБУ до капіталу банків та високе податкове навантаження. За таких умов темпи розширення кредитних портфелів можуть бути обмеженими.
Новим поштовхом для ринку у 2026–2027 роках може стати іпотечна програма, яку “Укрфінжитло” готує спільно зі Світовим банком. Вона передбачатиме компенсацію до 20% суми кредиту, відшкодування процентів та мінімальний початковий внесок. Загальний обсяг фінансування програми може становити $390 млн.
Очікується, що нова програма подвоїть нинішні обсяги нової іпотеки, розширить коло позичальників та залучить до кредитування більше банків. Основний фокус буде зроблено на вторинному ринку, тоді як “єОселя” залишатиметься головним інструментом підтримки придбання житла на первинному ринку.
“Довгострокові перспективи іпотеки залежатимуть не лише від державних програм, а й від вимог до банківського капіталу та реального посилення захисту прав кредиторів”, – підсумувала Олена Дмітрієва.