Вартість нерухомості в Одесі визначається не стільки попитом, скільки витратними чинниками та безпековою ситуацією. Це пов’язано зі зростанням собівартості будівництва, невизначеністю через воєнні ризики та скороченням пропозиції.
Незважаючи на низьку активність забудовників та стриманий попит, ціни на первинному ринку житла в Одесі продовжують зростати. Станом на травень 2026 року медіанна стартова ціна житла становила $1 073 за кв. м, що на 36% більше, ніж у 2021 році. Однак це зростання не є свідченням бурхливого ринку, а радше відображенням підвищення собівартості будівництва. Основні причини – подорожчання матеріалів, дефіцит робочої сили, інфляція та ускладнена логістика.
Основні фактори, що впливають на ціноутворення
- Зростання собівартості будівництва: Це головний драйвер зростання цін. Вартість квадратного метра збільшується через дорожчі будівельні матеріали, нестачу кваліфікованих робітників, інфляційні процеси та логістичні витрати.
- Безпекова ситуація та воєнні ризики: Регулярні повітряні атаки на Одесу та область суттєво стримують як девелоперів, так і потенційних покупців. Висока невизначеність змушує людей бути більш обережними при ухваленні рішень про інвестиції в житло.
- Критичне скорочення нової пропозиції: Запуск нових житлових проєктів у 2025 році впав на 98% порівняно з довоєнним 2021 роком. Ринок переважно покладається на об’єкти, розпочаті до повномасштабного вторгнення, що створює дефіцит новобудов у майбутньому.
- Зниження платоспроможного попиту: Доходи населення зменшилися, а частина жителів виїхала з регіону. Це призводить до вибіркового попиту, і багато хто надає перевагу оренді як більш гнучкому варіанту.
- Стадія готовності об’єкта та репутація забудовника: Покупці уважно стежать за темпами будівництва. Найбільший попит і стабільність ціни спостерігаються у проєктах з високим ступенем готовності або вже введених в експлуатацію.
- Локація та характеристики житла: Ціни значно варіюються залежно від району. Приморський район залишається найдорожчим, а Пересипський – найдоступнішим. На вторинному ринку спостерігається тенденція до швидкого зростання цін на однокімнатні квартири.
Отже, поточне зростання цін у доларовому еквіваленті на первинному ринку (12% за рік станом на травень 2026 року) відображає тиск витрат на будівництво, а не реальне пожвавлення попиту.
Оренда
Ринок оренди житла в Одесі також показує ознаки послаблення в доларовому еквіваленті. Хоча в гривні ставки поступово зростали, у доларах динаміка стриманіша. У травні 2026 року медіанна вартість оренди квартири становила близько $377 на місяць, тоді як роком раніше – $433. Ринок відійшов від пікових значень 2025 року. Найстійкіший попит – на однокімнатні квартири, оренда яких зросла з $240 до $270 на місяць у 2025-2026 роках. Натомість оренда двокімнатних квартир залишилася на рівні $360, а трикімнатні подешевшали з $700 до $500. Це свідчить про те, що в умовах обмеженого попиту найбільш доступні сегменти оренди утримуються краще, тоді як дорожчі та просторіші квартири чутливіші до платоспроможності орендарів.
Розбіжність орендних ставок за районами залишається суттєвою. Найвищі ціни – у Приморському районі (близько 16 000 грн на місяць). Найдоступніші варіанти – у Пересипському районі, де ставки приблизно вдвічі нижчі. Хаджибейський район приваблює інвесторів поєднанням відносно низької вартості купівлі та орендних ставок, близьких до престижних районів, як-от Київський.