ІЖС: що це, у чому плюси та мінуси, як оформити ділянку

Розповідаємо, кому підходять ділянки для ІЖС, як отримати іпотечний кредит, збудувати будинок та заощадити на податках

Індивідуальних житлових будинків у Росії будується набагато більше, ніж багатоповерхівок. За даними Росстату, у першому півріччі 2025 року на них припало майже 71,5% від загального введення житла. У народі такі об'єкти називають дачами, хоча самих дачних ділянок немає вже шість років. Більше того, навіть ІЖС називати всі такі об'єкти не зовсім правильно, цей термін стосується лише деяких із них.

Розповідаємо:

• що ж таке насправді ІЖС;
• якими мають бути вдома, щоб вважатися індивідуальними;
• від чого залежить умови іпотечного кредитування на об'єкти ІЖС;
• і багато чого іншого.

Що таке ІЖС

ІЖС – це індивідуальне житлове будівництво. У побуті цією абревіатурою найчастіше називають будь-які заміські споруди, які підходять для постійного або тимчасового проживання, або дачі. Проте за законодавством цей термін набагато вужчий і стосується не тільки і не стільки самих будівель, скільки земельних ділянок, на яких збудовано таке житло.

Купивши земельну ділянку, не можна побудувати на ньому все, що завгодно, на власний розсуд. Що можна – залежить від виду дозволеного використання землі або ВРІ [1]. ІЖС – це саме ВРІ.

На ділянках під ІЖС дозволяється будувати індивідуальні житлові будинки (будинки з певними характеристиками), у яких можна оформити постійну реєстрацію. Також дозволяються побутові споруди – лазні, сараї, альтанки та ін., які будуть використовуватися виключно для власних потреб. При цьому об'єкти, призначені для ведення бізнесу, а також деякі інші будівлі зводити не можна.

Розташовуються ділянки під ІЖС виключно у межах населених пунктів. Найвища частка ділянок ІЖС – у сільських поселеннях та у невеликих містах. Однак у деякій кількості вони є й у мегаполісах, включаючи Москву у старих межах міста.

Ділянки ІЖС можуть бути розташовані окремо одна від одної або об'єднані в конгломерації (у побуті їх називають котеджними селищами) із парканом по периметру, в'їзною групою, загальною інфраструктурою та ін.

Землі для ЛПХ: як оформити і що можна будувати Нерухомість

Плюси ІЖС:

• у такому будинку можна жити у будь-яку пору року та оформити офіційну реєстрацію;
• муніципалітет може забезпечити прокладання комунікацій та надати доступ до послуг лікарень, поліклінік, шкіл та дитячих садків;
• банки кредитують ІЖС за спеціальними іпотечними програмами.

Мінуси ІЖС:

• земля коштує дорожче, ніж садові ділянки, де можна побудувати житловий будинок;
• якщо на ділянці ще немає будинку, для будівництва житла знадобиться повідомлення або дозвіл від муніципалітету;
• варто заздалегідь ознайомитись із Генеральним планом розвитку території, оскільки по сусідству можуть бути заплановані квартали багатоповерхівок;
• перед покупкою потрібно перевірити доступність школи, лікарні та дитсадка.

Особливості садових некомерційних товариств: плюси та мінуси Нерухомість

Іпотека під ІЖС

Отримання іпотеки залежить від того, хто саме зводить об'єкт ІЖС і на підставі якогось договору.

Садиба зводить забудовник

Якщо приватні будинки зводять забудовники в рамках організованих заміських житлових комплексів (або котеджних селищ), їх можуть продавати так само, як і новобудови — за договорами пайової участі (ДДУ). Відповідно, іпотека на такі будинки оформляється так само, як і на новобудови.

Як і у разі іпотечних кредитів на новобудови, гроші, які вносить покупець на погашення іпотечних кредитів, спочатку акумулюються на спеціальних рахунках банках (рахунках ескроу). Забудовник отримує їх лише тоді, коли добудує будинок та передасть його покупцю.

Якщо будівництво з якихось причин призупинять, покупець зможе повністю повернути всі кошти, що виплатив за погашення іпотеки. При такому способі будівництва діють ті ж пільгові іпотечні програми, що застосовні і для новобудов.

ІЖС будує підрядник

Якщо будинок будується підрядником, можливість взяти іпотечний кредит залежить від особливостей укладеного договору підряду.

• Якщо приватний будинок зводиться за договором будівельного підряду із застосуванням рахунків ескроу (така можливість існує з березня 2025 року), іпотеку нададуть приблизно на тих самих умовах, що й на новобудови. У тому числі таке будівництво можна отримати сімейну іпотеку під 6%. За такого договору гроші покупців до моменту закінчення будівництва захищені так само, як і у разі іпотеки на новобудови.
• Якщо об'єкт ІЖС будується підрядником, однак договір не передбачає застосування рахунків ескроу (законодавство такий варіант також передбачає), іпотеку отримати складніше, а умови будуть жорсткішими. Більше того, відсутність рахунків ескроу не дає змоги отримати сімейну іпотеку на таке будівництво.

Самостійне будівництво приватного будинку

Якщо росіянин планує вести будівництво приватного будинку самостійно (або залучати підрядників тільки на частину робіт), схвалення іпотечного кредиту ще складніше. Як правило, вартості земельної ділянки, на якій зводиться будинок, недостатньо, щоб стати запорукою кредиту на будівництво. Тому предметом застави може виступити хіба що інший об'єкт нерухомості, який має власник.

Сімейна іпотека на будівництво будинку: як отримати у 2025 році Нерухомість

Як побудувати будинок на ділянці ІЖС

На земельних ділянках, призначених для індивідуального житлового будівництва (ІЖС) або ведення садівництва та особистого підсобного господарства, допускається будівництво лише деяких різновидів будівель. На такій землі дозволено будувати садові, житлові будинки, а також господарські будівлі (бані, сараї, теплиці) та гаражі для потреб.

Будинок повинен відповідати наступним критеріям:

• бути не більше трьох поверхів;
• заввишки трохи більше 20 м;
• складатися з кімнат та приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення побутових та інших потреб.

Щоб розпочати будівництво, потрібно подати до муніципалітету:

• повідомлення про початок робіт;
• документи про власність на грішну землю;
• зовнішній опис будинку – текстовий або графічний.

Протягом семи робочих днів влада погоджує повідомлення або відмовляє, якщо будівництво не відповідає нормам законодавства. Після закінчення тижня повідомлення вважається узгодженим та діє десять років.

Не пізніше 30 днів після закінчення робіт слід подати:

• повідомлення про завершення будівництва;
• технічний план будинку, що робить кадастровий інженер;
• угоду про визначення часток додому, якщо ділянка у частковій власності.

У відповідь заявник одержує повідомлення про відповідність зведеного житла вимогам закону.

Податки та пільги

Ставки із земельного податку встановлюють місцева влада у розмірі не вище 0,3% [2]. При купівлі ділянки можна оформити податкове відрахування у сумі до 290 тис. крб. або використовуватиме придбання материнський капітал.

А ще ділянку під ІЖС можна отримати безкоштовно. Наприклад, такі пільги передбачені для багатодітних сімей, інвалідів, ветеранів воєн чи ліквідаторів аварії на Чорнобильській АЕС. Списки пільговиків є у Земельному кодексі РФ та законах суб'єктів Федерації. Регіональні пільги слід уточнити у місцевій адміністрації [3].

Як перевести СНТ в ІЖС

Під таким перекладом мається на увазі зміна виду використання для садової або городної ділянки.

Для цього необхідно:

• щоб ділянка була у власності;
• належав до категорії земель населених пунктів;
• мав ІЖС як основний чи умовний вид дозволеного використання;
• перебував на кадастровому обліку та мав межі;
• підходив під вимоги про граничну норму площі у регіоні.

1. Перевірте право власності

Для цього можна замовити витяг з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЄДРН). Для зміни ВРІ знадобиться згода всіх власників ділянки.

2. Уточніть категорію землі

У садових та городніх ділянок їх дві [4]:

• землі населених пунктів. Це означає, що ділянка знаходиться у місті, селі тощо;
• землі сільськогосподарського призначення Завжди перебувають за межами населеного пункту.

У першому випадку ділянку можна перевести до ІЖС. У другому випадку для цього потрібна зміна категорії земель.

Перевірити вид дозволеного використання та категорію ділянки можна за публічною кадастровою картою Росреєстру або за випискою з інформаційної системи забезпечення містобудівної діяльності (ІСОГД). Витяг також буде потрібний для переведення ділянки в ІЖС, тому як її отримати — розповідаємо нижче.

Категорія землі: як визначити і що можна збудувати Нерухомість

3. Перевірте ділянку з кадастру

Ділянка повинна перебувати на кадастровому обліку та мати межі [5], [6].

Як перевірити:

• переглянути кадастровий номер у документах на ділянку;
• перевірити адресу ділянки по карті Росреєстру. Якщо ділянка є на карті — вона перебуває на кадастровому обліку. Можливий варіант, коли земля в кадастрі є, але без координат кордонів. І тут потрібно викликати кадастрового інженера, який встановить координати.

4. Уточніть граничну норму для ділянки

Норми дозволеної площі ділянок визначено:

• земельним та містобудівним законодавством;
• правилами землекористування та забудови (ПЗЗ);
• муніципальною владою чи адміністрацією суб'єкта Федерації.

Перевірити ділянку можна за ПЗЗ на сайті адміністрації або за допомогою сервісу ФДМТ ТП. Землю, яка не відповідає нормам, не вносять до ЄДРН і там не можна збудувати будинок.

5. Як зареєструвати переведення ділянки в ІЖС

Порядок дій залежить від того, чи вказано ІЖС як основний або умовний вид використання землі. У першому випадку достатньо зібрати комплект документів та подати заяву про переведення до МФЦ «Мої документи» або територіальне відділення Росреєстру.

Комплект документів для реєстрації переведення ділянки в ІЖС

*Заплатити мито за зміни ВРІ потрібно лише за ділянки у Московській області .

За законом термін для внесення змін – сім днів, але в конкретних випадках може знадобитися більше часу [7], [8].

Якщо ІЖС вказано як умовний вид використання, потрібен дозвіл від адміністрації муніципальної освіти.

Узгодження проходить чотири стадії:

• власник ділянки подає заяву про надання дозволу на ІЖС, можна в електронному вигляді, до комісії при місцевій адміністрації;
• комісія складає проект рішення, що розглядається на публічних слуханнях чи громадських обговореннях;
• за результатами слухань комісія готує рекомендації щодо дозволу або відмови у наданні умовного виду використання;
• на основі рекомендацій голова місцевої адміністрації приймає рішення про дозвіл ІЖС або відмову у заяві.

На кожному етапі можлива відмова, яку можна оскаржити у суді. Якщо власник отримав дозвіл, далі порядок дій збігається із першим варіантом.

Іпотека на купівлю земельної ділянки: умови, як її отримати Нерухомість

Короткі тези

• Що таке ІЖС (індивідуальне житлове будівництво) – це вид дозволеного використання земельної ділянки, на якій можна збудувати будинок для постійного проживання з можливістю прописки.
• Плюси ІЖС можна оформити реєстрацію, підключитися до комунікацій, отримати іпотеку на будівництво.
• Мінуси ІЖС: дорожчі, ніж ділянки у СНТ/ДНП; потрібне узгодження будівництва з муніципалітетом; можливі обмеження щодо забудови.
• Іпотека під ІЖС: банки пропонують спеціальні програми Потрібні документи на землю, дозвіл на будівництво, кошторис та заставу.
• Як побудувати будинок: будинок повинен бути не вище трьох поверхів (до 20 м) і призначений для однієї родини. Для будівництва подається повідомлення до адміністрації.
• Податки та пільги: земельний податок до 0,3%. Можна отримати податкове відрахування або використовувати маткапітал. Пільги є для багатодітних, ветеранів та ін.
• Як перевести СНТ до ІЖС: ділянка має бути у населеному пункті, мати кадастрові кордони та відповідати нормам площі. Потрібна зміна ВРІ через Росреєстр або адміністрацію.
• Складності: переведення земель сільгосппризначення складніше. Якщо адміністрація відмовляється підбивати комунікації, питання вирішується через суд.

Sourse: realty.rbc.ru