В 2024 запит на купівлю квартири залишається приблизно на рівні 2023 року. Вартість квартир на вторинці за рік збільшилась майже по всій країні, за виключенням східних областей.
Про це свідчать дані ЛУН.
Зацікавленість українців в придбанні квартири корелює з ситуацією на фронті та станом енергетичної галузі. В період весінньо-літнього масового відключення електроенергії у 2024 році, цікавість до покупки квартири очікувано знижувалася — але після відновлення стабільного енергопостачання доволі швидко повернулась на попередній рівень.
Цікаво, що на початку блекауту 2024 року, рівень запитів на купівлю квартири був вищим, ніж під час масованих обстрілів та блекаутів наприкінці 2022. А після завершення періоду блекаутів відновлення кількості запитів на придбання квартири в 2024 році відбулося швидше, ніж у 2022.
Це може свідчити про те, що український ринок нерухомості майже адаптувався до викликів воєнного часу. Він помірніше реагує на поточні військові ризики, проте на нього продовжують тиснути такі фактори, як зміна умов програми пільгової іпотеки єОселя, скорочення платоспроможного попиту та перспектива підвищення оподаткування угод з купівлі-продажу нерухомості.
Зокрема, програма пільгової іпотеки єОселя відчутно підтримує активність ринку нерухомості. З початку її роботи (кінець 2022 року) було видано майже 14,5 тис. іпотечних кредитів на суму 23,3 млрд грн.
Причому з кінця 2024 року ця програма переорієнтується з ринку вторинної нерухомості на ринок первинки, адже за допомогою єОселі більшість позичальників тепер зможуть придбати житло віком до 3 років.
Статистика вторинки
Вторинка почувається менш впевнено: єОселя знижує свій вплив на цей сегмент ринку, а потенційні покупці змінюють пріоритети. В перспективі спостерігається можливе збільшення частки інвестиційних угод та переорієнтація частки пропозицій на ринок оренди.
У 2024 році на ринку вторинки продовжував діяти минулорічний різновекторний тренд: у східних та деяких центральних регіонах середні ціни йшли вниз, а у західних — вгору. Між деякими регіонами ця різниця досягла рекордних чисел: наприклад, середня вартість квартир у Запоріжжі майже в 4 рази дешевша за середню ціну аналогічного житла у Львові.
За рік середня ціна 1-кімнатної квартири в столиці втратила 2% у валюті, а в східних Сумах, Харкові, Дніпрі та Запоріжжі — 17%, 19%, 17% та 21% у валюті відповідно. Натомість середня вартість 1-кімнатних квартир у більш спокійних містах західної частини України в 2024 році продовжувала зростати. Зокрема у Львові за рік 1-кімнатні подорожчали на 13%, в Івано-Франківську — на 18%, а в недооціненному раніше Рівному середня вартість 1-кімнатних квартир зросла у 2024 році аж на 23% у валюті.
В сегменті 2- та 3-кімнатних квартир українська вторинка продемонструвала більш оптимістичні настрої. Зокрема, фіксується динамічне зростання цін на 2- та 3-кімнатні квартири у більшості регіонів країни. Такий тренд може бути пов’язаний з тим, що все більше ВПО приймають рішення інтегруватися в нові громади в західній та центральній частині країни — тож зростає і запит (а відповідно — і ціни) на більш просторі квартири, в яких буде комфортно жити сім’ї з декількох людей.
За минулий рік стабільність або збільшення середньої ціни продемонстрували квартири у не тільки у західних, а й у центральних областях країни. Зокрема за цей період столичні 2-кімнатні додали 2% до середньої ціни у валюті, вінницькі — 10%, в Тернополі та Ужгороді середня ціна 2-кімнатних зросла на 11% та 13% відповідно, а в Житомирі та Івано-Франківську — на 15%. У східних областях, в залежності від міста, середня ціна 2-кімнатних квартир за рік знизилася на 6−17%.
Приблизно така ж динаміка спостерігалась і в сегменті 3-кімнатних квартир: у більш небезпечних східних регіонах середня вартість протягом року знизилась на 5−15%, а у західних та більшості центральних — залишилась без змін чи зросла на 5−26%.
Загалом за рік термін експозиції знизився у Києві (з 53 днів у листопаді 2023 року до 49 днів у листопаді 2024 року) та Львові (з 62 до 42 днів), але підвищився в Одесі (з 44 до 54 днів в листопаді 2023 до листопада 2024). При цьому навесні та влітку 2024 року, коли ціни на житлову нерухомість дещо «просідали», термін експозиції квартир на ринку теж знижувався. Такі дані можуть свідчити про наявність платоспроможного попиту і готовність покупців до швидкого укладання угоди за умови дисконту з боку продавців
Щодо міст-лідерів за середньою вартістю вторинки, то в 2024 році Київ та Львів зберегли свої позиції найдорожчих міст з купівлі житла: Львів посів 1 місце по середній вартості 1-кімнатних квартир, а Київ — по середній вартості 2- та 3-кімнатних. Третє місце у всіх категоріях посів Ужгород.
Якщо оцінювати доступність житла (співвідношення середньої місцевої зарплати до середньої вартості квартири), то наприкінці 2024 року антирекорд спостерігається у Львові: для придбання 1-кімнатної квартири знадобиться сума, що дорівнює середньому заробітку за 9,8 років. Друге місце посідає Ужгород, де на 1-кімнатну квартиру доведеться працювати 8,5 років. А третє місце посів Луцьк — тут за квартиру доведеться працювати 8,4 років. В Києві цей показник складає 8,3 років. А найнижче співвідношення середньої місцевої зарплати до середньої вартості 1-кімнатної квартири зафіксовано в Херсоні — на 1-кімнатну квартиру можна заробити, якщо відкладати середній заробіток протягом 2,8 років.
