В Україні вже два роки діє програма пільгової іпотеки єОселя. За цей час її розширили на всіх українців (пільгова ставка – 3%, а для непільгових категорій – 7%). Також дозволили купувати не тільки квартири, але і будинки. Серед 13 тисяч українців, які скористались єОселею, всього лише 300 переселенців. Причина – надто важкі умови для отримання кредиту.
Про те, як збираються змінити програму найближчим часом і чому не всі можуть отримати пільгову іпотеку, читайте в матеріалі.
Масштаби єОселі поки що не вражають
За два роки (2022-2023 рр.) навіть з урахуванням, що кілька місяців після початку повномасштабної війни реєстр був закритим і житло не продавали, українці придбали понад 273 тис. об’єктів нерухомості. Саме стільки договорів купівлі-продажу квартир і будинків засвідчили нотаріуси, йдеться у звіті Міністерства юстиції. При тому, як розповіла OBOZ.UA голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк, за два роки за допомогою єОселі житло придбали всього лише 13 тис. родин. Тобто це менш як 5% від загальної кількості угод.
“Загальна кількість виданих кредитів за програмою єОселя – близько 13 тисяч родин, водночас кількість громадян, які стоять у квартирній черзі, перевищує 600 тис. українців. Як бачите, єОселя певним чином функціонує, але нині назвати її ефективною для розв’язання житлового питання складно”, – каже Шуляк.
Вона впевнена, що причина такої статистики – досить складні умови для отримання кредиту. Зокрема, великий перший внесок. Мінімальний перший платіж складає 20%. Але його можуть отримати тільки ті українці, яких банк вважає платоспроможними клієнтами з низьким ризиком. У значній кількості випадків перший внесок буде більшим.
“Подав я заявку в Дії, отримав попередню позитивну відповідь, зі мною зв’язався представник банку, розказав про всі мої дії. Пояснив, що для початку потрібно знайти нерухомість, яка б мене цікавила. Цей процес у мене зайняв тиждень. Після заповнення заявки мені погодили кредит, але з авансовим платежем у 40% тільки через те, що рахунок мого ФОПа відкрито не в ПриватБанку і банк не може контролювати підприємницьку діяльність”, – жаліється на профільному форумі один із клієнтів “Привату”, який намагався отримати кредит у межах програми єОселя.
До редакції також регулярно звертаються українці, які скаржаться: перед оформленням кредиту треба знайти квартиру, потім – подати необхідні документи. Але узгодження з банком займає тривалий час, тому квартиру продають іншим покупцям. Свою історію ви можете надіслати нам на пошту [email protected].
“Сказати, що вплив “єОселя” на первинку дуже великий, було б перебільшенням. Але це пожвавило ринок житла в умовах обмеженого платоспроможного попиту”, – розповідає представниця одного з найбільших київських забудовників. Програма єОселя майже не вплинула на вторинний ринок, однак дещо підтримує попит на нерухомість у новобудовах. З одного боку, це допомагає забудовникам, які купують матеріали, забезпечують робочі місця для інженерів, будівників, платять податки – тобто розвивають економіку. А з іншого – така вимога не дає можливості скористатись програмою тим, у кого коштів вистачає тільки на квартиру в старому житловому фонді.
Крім того, програма взагалі не допомогла розв’язати питання житла для вимушених переселенців (ВПО). “Програма практично не розв’язує проблеми наших ВПО, кількість яких від початку великої війни становить 5 млн осіб. Більшість із них визнає, що виконати чинні умови програми надзвичайно складно, якщо не неможливо”, – додає Шуляк.
Третя проблема – відсоткова ставка. Купити квартиру в кредит під 3% можуть військові, медики, педагоги та наукові співробітники. Для всіх інших учасників програми, зокрема й переселенців та ветеранів, ставка складає 7%. Усього програмою єОселя скористались близько 300 внутрішньо переміщених громадян.
Умови єОселі хочуть змінити: до чого варто готуватись
У коментарі Шуляк розкрила плани змін у програмі єОселя. Головне – змінити вимоги щодо віку житла, підвищивши ліміт із трьох до десяти років. Зараз програма не охоплює всієї житлової нерухомості, збудованої до 2021 року, коли у країні був свого роду “будівельний бум”. Це значно звужує можливості знайти відповідну пропозицію навіть у містах-мільйонниках, не говорячи вже про маленькі містечка. У деяких населених пунктах новобудов може взагалі не бути.
“Саме тому ми бачимо нерівномірний розподіл учасників програми за регіонами. Найбільше квартир було придбано в Київській області – понад 3 тис., та Києві – понад 2 тис., адже там найбільше розвинений первинний ринок нерухомості. Водночас саме в невеликих населених пунктах ціни на житло є набагато доступнішими. До того ж людина повинна мати можливість придбати житло там, де живе нині й працює. Необхідно відкрити можливість брати у кредит житло на вторинному ринку, якому не більш ніж 10 років”, – каже Шуляк.
Також потрібні зміни розміру першого внеску з іпотеки – його слід зменшити як мінімум до 15%, додає голова комітету. І хоча зараз мінімальний перший внесок складає 20%, деякі банки відразу просять 30%, мотивуючи це тим, що ціна на обрану квартиру вища за допустиму за програмою або ж платоспроможність потенційного позичальника не є переконливою. Крім цього, банк може наполягати на оплаті страхування іпотеки, разової комісії, послуг нотаріуса, відкриття рахунку, переказу коштів на рахунок продавця тощо.
“Ще одна необхідна зміна – зниження відсоткової ставки з іпотеки. ВПО та ветерани можуть скористатися програмою лише під 7% кредиту. Незалежно від того, що одні – втратили домівки і потребують допомоги в скрутний час, а інші – захищали Україну і заслуговують на шану і підтримку. Тому наразі ми наголошуємо на необхідності зниження відсоткової ставки для них із 7% до 3%”, – додає Шуляк.
Тобто якщо ідеї, озвучені головою комітету, будуть підтримані, програму змінять так:
відсоткову ставку зменшать для ВПО та ветеранів із 7% до 3%;
перший внесок зменшать із від 20% до від 15%;
допустимий вік нерухомості збільшать із трьох до десяти років.
Як подати заявку та чи вистачить коштів
Програма єОселя не фінансується безпосередньо з держбюджету. Кошти банкам-партнерам програми надає “Укрфінжитло”. Це компанія, яка реалізовує державні програми доступного іпотечного кредитування для населення. Вона переказує кошти банкам-партнерам. “Укрфінжитло” отримує дивіденди за своїми цінними паперами та залучає гроші на відкритому фінансовому ринку на загальних умовах.
Кабмін ухвалив на 2024 рік порядок використання коштів для “Укрфінжитла” і програми єОселя на майже 1,5 мільярда гривень. Цю суму повинні спрямувати на надання кредитів безпосередньо або через суб’єкти, які мають угоду з “Укрфінжитлом”. Водночас під час розроблення програми Ukraine Facility, яка передбачає надання Україні 50 млрд євро до 2027 року, експерти оцінили інвестиційні потреби на єОселю орієнтовно в 55 млрд грн на 2024-2026 роки.
Таким чином, якщо ви хочете скористатись єОселею:
зайдіть у Дію та подайте заявку;
впродовж доби в Дії ви отримаєте пропозиції від банків; у розділі “Пропозиції” оберіть один із них;
подайте документи до обраного банку. І хоча вимог до доходу немає, банк має переконатись у вашій платоспроможності. Адже ваш офіційний дохід має дозволяти вам платити щомісячний внесок;
отримавши попередню згоду від банку, обирайте житло;
переконайтесь, що продавець згоден на єОселю (із забудовниками проблем, найімовірніше, не буде, а от фізособи не завжди згодні отримувати плату за квартиру на банківський рахунок у гривні, а банк тільки так надає кошти);
повертайтесь у банк уже після того, як обрали житло. Укладайте договір із банком та договір купівлі-продажу;
кредитні кошти перекажуть на рахунок продавця квартири. Ви станете власником житла, а банк – іпотекотримачем.
Під 7% річних єОселю можуть отримати майже всі українці. У вас має бути не більше ніж 52,5 квадрати нерухомості у власності (плюс 21 квадрат на кожного члена вашої родини, але якщо ваше житло опинилося на окупованій території, немає значення, яке воно за площею). Крім того, вам має бути не менше ніж 21 і не більше за 65 років (на момент виплати іпотеки). Це всі офіційні вимоги.
І хоча поява такої програми – позитивний крок, для того щоб вона дійсно допомогла розв’язати житлову проблему, треба не лише спростити умови, але й значно збільшити бюджет.
