Український сектор нерухомості у 2024–2025 роках зазнає помітних трансформацій на тлі триваючого конфлікту та економічної нестабільності. Динаміка попиту та пропозиції житла змінилася: інтерес покупців змістився в бік більш безпечних районів, тоді як діяльність у прифронтових містах майже зупинилася. Одні люди чекають на «кращі часи», інші ж вже вивчають свої варіанти. Якщо ви шукаєте нерухомість, варто почати з DIM.RIA, оскільки він містить актуальні оголошення, перевірені квартири та зрозумілу аналітику.
Попит на житло та поведінка покупців
Через війну численні родини переїхали до західної України, що змінило ринковий ландшафт: попит у столиці та східних регіонах зменшився, тоді як інтерес до житла зріс у безпечніших містах. У 2023 році державні програми, зокрема «електронне житло», надали певну підтримку, спонукаючи людей купувати житло, особливо там, де умови були відносно стабільними.
Загалом, покупці стали обережнішими. Багато хто відкладає свої рішення про покупку, сподіваючись на покращення ситуації на передовій та в економіці. За останній рік попит знизився по всій країні, особливо у прифронтових районах: у Херсонській області спостерігалося падіння на 67%, у Сумській області – на 50%, і навіть в Івано-Франківську він впав на 46%. Однак друга половина 2024 року продемонструвала ознаки активності, оскільки в серпні в Одесі та Львові спостерігалося зростання запитів на житло. Схоже, що люди поступово адаптуються до нового середовища.
Зміни в поведінці покупців
Наразі основною рушійною силою ринку є бажання зменшити ризики. Інвестори все частіше уникають будівництва «з нуля», надаючи перевагу готовим або майже готовим квартирам. Вони прагнуть заселитися та оселитися, а не чекати роками. Як наслідок, вторинне житло набуло популярності. Новобудови в першу чергу приваблюють тих, хто має достатні фінансові резерви та вірить у зростання цін після конфлікту.
Покупці стали більш пильними та спостережливими. Багато хто стежить за новинами, відстежує обмінний курс долара та моніторить ситуацію на фронті, приймаючи рішення лише тоді, коли умови дещо стабілізуються. Хоча попит і існує, він зараз значно вибірковіший, ніж був раніше.
Пропозиції на ринку: новобудови та перепродаж
Зміни також зазнали пропозиції на ринку. Спочатку нове будівництво майже зупинилося — будівництво було призупинено, а відділи продажів припинили роботу. Однак протягом 2023–2024 років ринок поступово почав відроджуватися. До кінця 2024 року понад 77% відділів продажів працювали, а по всій країні було введено в експлуатацію 181 новий будинок. Найбільш активна будівельна діяльність спостерігалася в Київській області (без урахування столиці) та Львівській області.
Ринок адаптувався до поточних умов, але до будівництва підходять з більшою обережністю. Забудовники ретельно оцінюють кожен проект через зростання вартості матеріалів, інфляцію та пов'язані з цим ризики. У прифронтових регіонах будівництво залишається призупиненим. І навпаки, в більш стабільних районах нові будинки постійно з'являються, хоча й не такими темпами, як раніше.
Ситуація на вторинному ринку різниться залежно від регіону. У західній Україні з'являється більше оголошень, оскільки люди продають нерухомість, яку вони звільнили, або шукають доступні варіанти для перепродажу. Найбільше зростання спостерігалося на заході та в тихіших регіонах, таких як Полтава, Чернігів та Суми.
І навпаки, у прифронтових регіонах пропозиція зменшилася. Деякі квартири пошкоджені, інші залишаються непроданими, оскільки їхні власники виїхали. У Києві та його передмістях спостерігається помітне «затишшя», коли деякі вирішили чекати на стабільніші часи. До кінця 2024 року кількість оголошень зменшилася на 10-14% — тенденція, що відображається на ринку оренди.
Цінові тенденції у великих містах
У 2024 році ціни на житло в Україні демонстрували різні траєкторії. У західних містах ціни зросли і навіть перевищили довоєнний рівень. У прифронтових містах ціни залишалися низькими. Ці тенденції особливо помітні у великих міських центрах.
Київ
Київ продовжує утримувати титул найдорожчого міста. Однокімнатна квартира на «вторинному» ринку на кінець 2024 року коштує в середньому близько 80 000 доларів. За рік ціни дещо зросли, приблизно на +6%. Для новобудов середня ціна становить 1340 доларів за м² (зниження на 4% за рік). Діапазон цін значний: від 900 доларів у Деснянському до 2700 доларів на Печерську. Поки попит існує, покупці мають менший вільний дохід, що призводить до обережного зростання цін.
Львів
Завдяки напливу іммігрантів, Львів став другим найдорожчим містом після Києва. Однокімнатна квартира тут коштує близько 70 000 доларів, що значно вище, ніж до війни. У 2024 році зростання цін було помірнішим: +3% для новобудов, тоді як «вторинний» ринок залишається одним з найвищих в Україні. Після сплеску у 2022–2023 роках ринок стабілізувався на плато.
Одеса
В Одесі ринок коливається між загрозами обстрілів та атрибутами великого міста. Однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує приблизно 45 000 доларів. Після значного відтоку людей у 2022 році попит знову зріс, особливо у 2023-2024 роках. Влітку 2024 року інтерес зріс, але ринок залишається обережним, як продавці, так і покупці не поспішають, що призводить до стабільних цін.
Дніпро
У Дніпрі близькість до фронту призвела до низького попиту, а ціни нижчі, ніж у західних регіонах. Однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує близько 40 000 доларів. Деякі мешканці виїхали, а інвестори вагаються. Тим не менш, ринок не обвалився: Дніпро залишається значним промисловим центром. Ціна на новобудови стабільно тримається на рівні 1200 доларів/м², з незначним зростанням через високі витрати.
Харків
Харків зараз переживає серйозну кризу. Через обстріли та переміщення населення однокімнатна квартира коштує близько 25 000 доларів — неймовірна цифра для міста, де раніше проживав мільйон мешканців. Попит майже відсутній, а пропозиція скоротилася вдвічі. Ринок практично стагнує, угоди здійснюються рідко та часто зі знижками. Очікується, що ціни залишатимуться на дуже низькому рівні, доки не зміниться ситуація з безпекою.
Менші міста
У менших міських районах на заході та в центрі панує стабільність. У Вінниці та Черкасах однокімнатні квартири коштують від 45 000 до 55 000 доларів, тоді як у Полтаві вони коштують близько 35 000 доларів. Попит відносно збалансований з пропозицією. Однак у
