Відбудова житла: як, для кого і за чий рахунок 30.12.2024 13:28 Укрінформ За оцінками Світового банку, Україна втратила 10% житлового фонду. Як відбудувати зруйноване швидко та якісно?
Щодня Росія не лише вбиває українців, а й методично руйнує критичну та житлову інфраструктуру. І не тільки поблизу лінії фронту, а практично по всій країні. Кількість знищених та пошкоджених об’єктів наближається до чверті мільйона. Для їх відновлення, за найскромнішими підрахунками, знадобиться понад пів трильйона доларів.
Україна та її міжнародні партнери вже зараз думають, де взяти ці кошти та як налагодити процеси, аби відбудова не затягнулася, як дехто вангує, на століття. А фахівці – управлінці, архітектори, урбаністи, будівельники, енергетики, екологи, – розробляють сучасні підходи й проєкти, які допоможуть якісній модернізації нашого життєвого простору та убезпечать від розбудови по війні чогось на кшталт гетто або «мурашників для людей». Що пропонують?
ВІДСУТНІСТЬ СОЦІАЛЬНОГО ЖИТЛА: «ПОБІЧКА» МАСОВОЇ ПРИВАТИЗАЦІЇ
За майже три роки повномасштабної війни РФ залишила без даху над головою мільйони українських родин – як безпосередньо у зоні бойових дій, в районах, вже звільнених від окупантів, так і за сотні кілометрів від лінії фронту – усюди, куди прилітали (і прилітають) ворожі ракети та БПЛА. Чиєсь житло повністю знищене, чиєсь непридатне для використання без капітального ремонту, чиєсь можна відносно швидко відновити, але наданих державою компенсацій не завжди на це вистачає.
Станом на кінець першого півріччя в Україні було знищено чи пошкоджено понад 143 тисячі приватних будинків та більш як 24 тисячі багатоповерхівок. За оцінками Світового банку, йдеться про пошкодження або повне руйнування 10% нашого житлового фонду.
Відтоді ці цифри помітно зросли, адже ворог продовжив тотальне нищення населених пунктів на Донбасі, на Харківщині, Херсонщині, Запоріжжі, Дніпропетровщині, у прикордонних районах Сумщини і Чернігівщини, активізував дронові і ракетні атаки на решту областей. Тож, незважаючи на те, що за рахунок державних фондів, коштом міжнародних партнерів, благодійників, зусиллями місцевої влади та волонтерів частину пошкоджених будівель вдалося відновити, відсоток тих, хто зміг повернутися до своїх помешкань, незначний. На швидке відновлення всього зруйнованого після війни розраховувати також не доводиться. При цьому всі розуміють, що держава не повинна залишати жертв російської агресії наодинці з їхніми житловими проблемами…
Ще більшу кількість людей – внутрішніх переселенців, яких, за даними Мінсоцполітики, зареєстровано понад 4,6 мільйона, – також потрібно забезпечити бодай тимчасовим житлом, доки не звільнять від ворога їхні села й міста (а житло багатьох із них на ТОТ також вже зруйноване, тож і для них знадобляться постійні помешкання). Тобто загалом ідеться про мільйони квартир, на спорудження чи придбання яких треба сотні мільярдів доларів.
СОЦІАЛЬНЕ ЖИТЛО: РОЗШИРЕННЯ ЗАКОНОДАВЧИХ РАМОК ТА ПОШУК РЕСУРСУ
Однак не всі, хто через війну втратив помешкання або залишив їх на тимчасово окупованих територіях, за законом, можуть претендувати на безоплатне отримання будинків або квартир у власність. Вихід – забезпечення людей тимчасовим соціальним житлом. Проте достатнього фонду необхідних для цього квадратних метрів наша держава, на відміну від багатьох європейських країн, не має.
«Станом на 2021 рік у нас було близько 3 тисяч квартир, які належали до фонду соціального житла. Тоді як на початку повномасштабного вторгнення РФ ми мали більше 5 мільйонів внутрішньо переміщених осіб. Тож людей вимушені були селити в гуртожитки, у школи та спортзали. Пізніше за гроші донорів почали споруджувати модульні містечка, але проблеми це повністю не розв’язало. Тож зараз забезпечення житлом є одним із найбільших викликів для ВПО», – наголосила під час дискусії «Соціальне житло в Україні: що будують і хто фінансує?», організованої Центром економічної стратегії та Інститутом економічних досліджень і політичних консультацій, молодша економістка ЦЕС Марія Томіліна.
Вона послалась на дані опитування за участі 4750 ВПО з усіх областей країни, проведеного у вересні Всеукраїнською Асоціацією ОТГ та Швейцарсько-українським проєктом «Децентралізація для розвитку демократичної освіти» (DECIDE), де 72% респондентів зазначили, що мешкають в орендованому житлі, 14,2% – з родичами або друзями, 7,5% – тимчасово живуть у гуртожитках, готелях абощо. І лише 1,9% опитаних спромоглися придбати власні будинки або квартири, а 1,3% живуть у помешканнях, наданих державою чи благодійними організаціями.
При цьому можливості держави надавати внутрішнім переселенцям соціальне житло, користуючись яким вони б платили лише за комунальні послуги, а не переплачували приватним власникам орендованих помешкань, мінімальні. Тоді як у більшості європейських країн частка соціального житла, яке надається нужденним категоріям громадян чи то взагалі безоплатно чи в оренду за помірними цінами (іноді – з правом викупу), більша в рази. Приміром, на ринку нерухомості Бельгії таких помешкань приблизно 6,5% (280 тисяч будинків і квартир). За такої ж пропорції, в Україні соціальних помешкань мало б бути більше мільйона!
Ще вища частка соціальних квартир в нідерландській столиці Амстердамі – понад 50% житлової нерухомості.
«У Нідерландах соціальне житло будують недержавні фонди, які потім здають його в оренду за субсидованими ставками, що не перевищують встановленого розміру, решту платить держава. Якщо сім’я не здатна оплачувати навіть мінімум за оренду, їй допомагають оформити держсубсидію або переїхати в менше житло. Періодично фонди продають окремі будинки або квартири і ці кошти витрачають на нові проєкти», – розповіла голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк.
Олена Шуляк
В Нідерландах активно задіюють механізми оренди з викупом. Фонди продають квартири своїм орендарям, пропонуючи чималі знижки, однак з умовою: у разі перепродажу житла отримана маржа ділиться між фондом та продавцем. Такий механізм, на думку народної обраниці, має діяти і в Україні (можливо, у поєднанні з іншим зарубіжним досвідом).
І можливість оренди з правом викупу передбачена в нашому новому житловому законодавстві. Більше того, держава вже потроху береться за практичне втілення відповідних програм. Хоча про масштаби, які могли б реально задовольнити нинішні й майбутні колосальні потреби, наразі не йдеться.
Поняття «соціальне житло» зараз регулюється Законами України «Про житловий фонд соціального призначення» та «Про внесення змін до Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» щодо умов забезпечення соціальним житлом внутрішньо переміщених осіб».
І якраз цього року відбулися зміни в законодавчому регулюванні питань житла для ВПО, ухвалено низку документів «у розвиток». Але, на думку аналітиків ЦЕС, відповідні норми потребують подальшого вдосконалення. Поміж іншого, треба доопрацювати й законопроєкт про засади житлової політики, який зараз активно обговорюють в експертному середовищі. Як зазначила заступниця міністра розвитку громад та територій Наталія Козловська, цей документ після затвердження нарешті має замінити ухвалений ще далекого 1983 року й лише частково осучаснений у період незалежності України Житловий кодекс урср.
«Законопроєктом повністю змінюється філософія того, яким чином у державі формуватиметься житловий фонд, якими мають бути сучасні підходи до управління ним. Ухвалення такого закону – один з пунктів Плану для реалізації програми Ukraine Facility. Окрім того, у межах Плану маємо ще два ключові завдання за цим напрямом – підготовка законопроєкту про соціальне житло, що прийде на заміну неефективному чинному закону «Про житловий фонд соціального призначення», та розробка Національної житлової стратегії, яка дозволить змінити інше законодавство, що регулює питання житлової політики. Загалом йдеться про внесення змін до приблизно 70 законів та розробку понад 20 постанов Кабінету Міністрів», – розповіла Козловська.
Наталія Козловська
Окрема тема – пошук коштів для відновлення житлового фонду. Зрозуміло, що при реалізації відповідних планів Україна розраховує у тому числі й на інвестиції. Але в цьому випадку знайти гроші буде куди складніше, ніж, приміром, при відбудові й модернізації комерційної нерухомості чи промислових об’єктів, де можна розраховувати на залучення інвесткапіталу на вигідних для вкладників умовах. На соціальному житлі натомість не заробиш. Тож тут розрахунок, передовім, на вкрай обмежений власний ресурс, можливі (але, на жаль, не гарантовані) компенсаційні виплати від агресора, та грантову чи кредитну підтримку від міжнародних донорів.
Частково така підтримка уже надходить. Але йдеться наразі від сили про сотні мільйонів доларів при потребі у сотні мільярдів.
«Ведуться конкретні переговори про надання Україні фінансування у розмірі 400 мільйонів євро – частково як гранту, частково у вигляді кредиту – на будівництво соціального житла. І це лише початок співпраці. Паралельно робитимемо наступні кроки, щоб постійно співпрацювати з Україною та збільшувати обсяги соціального житла до такого рівня, за якого цей сектор стане доступним і самоокупним», – запевнив старший секторний економіст Європейського інвестиційного банку (ЄІБ) Гжегож Гайда.
ЯК БУДУВАТИ: ІНКЛЮЗІЯ ТА СУЧАСНІ ПРОСТОРОВІ РІШЕННЯ БЕЗ «МУРАШНИКІВ ДЛЯ ЛЮДЕЙ»
Окрім тем законодавчого унормування повоєнного відновлення й пошуку фінансового ресурсу для втілення практичних рішень, лейтмотивом ледь не кожного фахового обговорення та експертної дискусії на тему відбудови нині є формування бачення, якими мають бути критична й соціальна інфраструктура, промислові об’єкти, громадський простір та все-все, що зруйнував (і ще, на жаль, зруйнує) агресор. У нашому випадку – житло.
Гжегож Гайда запевнив, що соціальне житло за програмою ЄІБ будуватиметься з використанням найкращих європейських практик – і в плані розташування об’єктів, доступності інженерних мереж та соціальної інфраструктури, і з огляду на технічні параметри, інклюзивність, дизайн будинків тощо.
«Це має бути житло високої якості, яке забезпечуватиме високу якість життя людей. Це, звісно, має бути житло, зведене за найкращими стандартами енергоефективності. Завдання – не просто повернути те, що було колись, а побудувати краще», – переконаний представник Європейського інвестиційного банку.
Такий підхід підтримують і в Міністерстві розвитку громад та територій України. Наталія Козловська запевнила: усі затверджені в нашій країні будівельні норми і правила повністю відповідають європейським вимогам до енергоефективності. Це стосується у тому числі й оновлених ДБН (Державних будівельних норм). «Для нас важливо, щоб проєкти, за якими будуватимуть та модернізуватимуть житло в громадах, були якісними. Відбираємо проєкти і маємо забезпечити для громад вибір за кількістю поверхів, технологіями будівництва тощо. На жаль, не в усіх громадах може бути достатньо робочої сили, щоб швидко та якісно зводити будинки. Тому пропонуватимемо і проєкти конструктивних рішень будівельних комбінатів (збірний бетон), і префабів (технології будівництва з використанням попередньо виготовлених елементів або частин споруди, – ред), коли будинки можна швидко звести. Але в підсумку не має страждати якість», – додав голова Державного агентства відновлення та розвитку інфраструктури України Сергій Сухомлин.
Сергій Сухомлин
Із попередньою оцінкою проєктів, за його словами, допомагатимуть міжнародні партнери. Зокрема, експерти Європейської антикорупційної ініціативи перевірятимуть кошториси всіх проєктів, інші зарубіжні фахівці – аналізуватимуть їх технічну якість, у тому числі оцінюватимуть рівень інклюзії та енергоефективності.
«І ми, і наші партнери чітко розуміємо: Україні не потрібні в майбутньому такі собі гетто. Жителям нових кварталів чи окремих будинків мають бути доступні міська соціальна інфраструктура й усі необхідні мережі», – переконаний Сухомлин. Він нагадав, що за таким принципом соціальне житло вже споруджують у десяти українських містах в межах проєкту Єврокомісії.
Запобіжники від будівництва в майбутньому «житла минулого» передбачені не лише домовленостями з нашими міжнародними партнерами, котрі фінансують ті чи інші проєкти, а й уже закріплені в національному законодавстві, урядових та галузевих нормативних актах.
Нові стандарти, зокрема, передбачають, що будь-який будівельний проєкт в Україні втілюватиметься з урахуванням принципів безбар’єрності, підвищених вимог до енергоефективності та посиленого захисту споруд.
І багато гравців комерційного ринку житлової нерухомості почали впроваджувати сучасні європейські підходи до будівництва ще задовго до того, як це стало рекомендацією на рівні держави. Все – завдяки конкуренції та вимогливості потенційних клієнтів.
«Ми переживаємо черговий етап еволюції в облаштуванні приватного та спільного простору для життя. З 90-их років у більшості випадків ми не мали красивих, зручних та комфортних будинків та квартир. Зараз якість будівельних та ремонтних робіт, професіоналізм архітекторів та дизайнерів фактично вийшли на світовий рівень. Ми створюємо проєкти по всьому світу й успішно виграємо конкуренцію», – сказав на пресконференції в Укрінформі провідний архітектор, партнер архітектурної студії SHOVK Антон Вергун.
При цьому він нагадав про часи, коли – особливо корупційні забудовники – абияк і поспіхом зводили «мурашники для людей». На щастя, Україні вдалося швидко проминути цей етап.
«І зараз завдяки конкуренції, завдяки вибагливості споживача бачимо, що один житловий комплекс кращий за інший. Втілюються іноді неочікувані ідеї високого рівня», – додав архітектор.
На думку експертів, важливо, щоб це залишалося трендом і під час повоєнної відбудови. Підвищений попит на житлову нерухомість і прагнення якнайшвидше впоратися з роботами не мають впливати на якість будівельних робіт та головне – на рівень безпеки зведених об’єктів. Житло має бути зручним та забезпечувати життєві потреби мешканців, незалежно від класу об’єкта будівництва.
За оцінками експертів, у Європі, де земля також дорога і де, здавалося б, є можливості та ресурси для «висотної гігантоманії», розуміють, що 4-5 поверхів для людей – інвалідів, пенсіонерів, дітей – куди зручніше, ніж 40 чи 50. Тому фахівці сподіваються, що і в Україні формат будівництва з часом зміниться.
Низка проєктів рішень, які визначатимуть майбутнє нашого житлового фонду, як зазначалося, перебувають на розгляді урядовців і парламентаріїв. Голова профільного комітету ВР Олена Шуляк запевняє: всі документи доопрацьовуватимуть з урахуванням вимог до відновлення за принципами зеленої, інклюзивної та цифрової економіки, із застосуванням підходу «будуй краще, ніж було».
Економіка Інфраструктура Житло Відбудова
Источник: www.ukrinform.ua
