Альтернатива самостійному ремонту – покупка квартири в новобудові з оздобленням від забудовника. Але цей продукт за останні роки змінився: вартість робіт зростає, будматеріали дорожчають
Майже дві третини росіян у 2025 році планують займатися ремонтом: близько 30% мають намір розпочати ці роботи, а ще 28% — продовжити розпочаті раніше, випливає з огляду аналітиків «Домклік». Але, як наголошується у дослідженні, 59% респондентів, націлених на ремонт, відкладають ці плани — головним чином через фінансове навантаження.
Справді, за оцінками опитаних «РБК-Нерухомістю» експертів, лише за останній рік витрати на ремонт квартири у Москві зросли приблизно на 15%. Від 2025-го учасники ринку чекають на подальше зростання — ще приблизно на 10–15%.
Альтернатива самостійному ремонту – покупка квартири в новобудові з оздобленням від забудовника. Але й цей продукт за останні роки змінився: будматеріали дорожчають, вартість оплати праці у сфері оздоблення теж зросла. Крім того, з ринку пішли багато звичних постачальників. Разом з експертами розуміємось на прикладах, скільки коштує ремонт у 2025 році з урахуванням усіх змін.
Квартир з обробкою від забудовника поменшало, але якість зростає
Опитані редакцією учасники ринку практично одноголосно відзначають тренд на зниження в загальному обсязі пропозиції новобудов Москви частки лотів з готовою чистовою обробкою від забудовника. За оцінкою генерального директора VSN Group Яни Глазунової, у 2023 році з обробкою пропонувалося 40% первинних квартир, у 2025-му лише близько 30%. Частка пропозицій із передчистовою обробкою, яка також часто позначається у девелоперських проектах як white box, за оцінкою експерта, дещо зросла – з 17 до 21%. Пропозиція без оздоблення збільшилася з 43 до 49%.
Тренд підтверджують і аналітики «Домклік». «Зростання цін на оздоблювальні матеріали та роботи, а також подорожчання логістики призводять до того, що забудовники оптимізують свій продукт, зміщуючи акцент на якісну передчистову обробку. Цей варіант виглядає кращим, ніж здешевлення готової чистової обробки, оскільки сьогоднішній покупець дуже чутливий до якості», — зазначили у «Домкліку».
Яна Глазунова підтверджує спостереження аналітиків «Домклік»: за словами експерта, зростаюча вимогливість пайовиків позначається на покращенні загальної якості обробки. Серед серед пайовиків стала вкрай популярна послуга приймальників – фахівців, які професійно приймають квартири, кваліфіковано вказуючи на недоліки. Ця тенденція багато в чому підштовхнула забудовників спочатку уважніше ставитись до ремонту, щоб уникнути проблем на стадії приймання об'єкта покупцем», — розповідає Глазунова.
Експерт також звертає увагу на розширення опцій у рамках передчистової обробки. “Що стосується обробки white box, з'являються нові пропозиції від забудовників – techno box, smart box, – які включають більш розширені варіанти передчистової обробки (наприклад, з покращеною шумоізоляцією, з підготовленою системою “розумний будинок”)”, – зазначає Яна Глазунова. «Але при виборі подібної обробки варто проводити порівняльний аналіз, оскільки часом подібні пропозиції не представляють якісно нових характеристик, будучи не більш ніж маркетинговим ходом», — застерігає вона.
Тенденцію на скорочення частки пропозиції із готовою обробкою фіксують і самі забудовники. «У середньому ринку Москви цей показник стабільно знижується. Минулого року на квартири з оздобленням припадало 40–50%. Проте вже на початку цього року їхня частка зменшилася до 30–40%», — розповідає заступник директора з розробки продукту ДК «А101» Павло Бризгалов.
Як основні причини експерт називає зміни у програмах з держпідтримкою, загальне підвищення вартості квартир, зростання цін на будматеріали та роботи з обробки. Крім того, в останні роки саме в сегменті обробки став особливо відчутним дефіцит робочої сили. У цих умовах багато девелоперів постали перед вибором: або підвищувати і без того чималу вартість квартир і, можливо, подовжувати терміни реалізації проектів через нестачу обробників, або скорочувати частку квартир з оздобленням», — пояснює Бризгалов.
Керуючий партнер девелоперської компанії STENOY Ілля Фролов також відзначає суттєве зниження показника – з пікових 50% до середнього показника ринку близько 25%. “Як правило, найбільша частка квартир з оздобленням спостерігається в сегменті студій та однокімнатних квартир”, – говорить експерт.
Статистика «Домклик» вказує на певні закономірності — в експозиції новобудов різних цінових категорій переважають різні види оздоблення. Так, у столичному бізнес-класі сьогодні переважає чорнове оздоблення. «Для залучення покупців у сегменті економ забудовники роблять акцент на чистове оздоблення – 48%, тоді як передчистове оздоблення популярна серед покупців житла класів комфорт і бізнес – 36 і 38% відповідно», – розповіли в «Домклік», відзначивши, що в преміальних новобудовах чистове оздоблення і дизайнерський ремонт зустрічаються досить рідко.
Тренд простежується і нових проектах. Так, у лютому в Москві стартували продажі в трьох новобудовах: дві з них розташовані в Старій Москві і відносяться до бізнес-класу, їхня квартирографія включає лоти без обробки; третій ЖК (класу комфорт) будується в Новій Москві за модульною технологією — із готових блоків із уже виконаною обробкою.
Оздоблення від забудовника зросло в ціні, але самостійний ремонт дорожчий на третину
За останні два-три роки собівартість обробки в новобудовах значно зросла. «У 2022 році вартість 1 кв. м обробки від забудовника становила 15-20 тис. руб. Зараз це в середньому 40-50 тис. руб., – Каже керівник департаменту продажів девелоперської компанії UNIQ Development Валерій Ручій. – За нашими оцінками, вартість обробки в преміум-класі знаходиться в діапазоні 100-200 тис. руб. за 1 кв. м, у класі де-люкс – 200-400 тис. руб. ».
За оцінкою Іллі Фролова, вартість обробки для девелопера за три роки зросла в діапазоні від 50 до 100%. «На жаль, інфляційні процеси та ускладнена логістика поставок стимулювали значне зростання цін. Зростання собівартості обробки спостерігається як у форматі white box (передчистове оздоблення), так і в чистовому оздобленні», – пояснює експерт.
«Внаслідок поточних ринкових умов у середньому собівартість обробки зросла у півтора-два рази. Це стосується як будматеріалів, так і вартості робіт, – каже керівник управління маркетингу та аналітики ASTERUS Денис Бобков. — Але самостійний ремонт виходить ще дорожчим — навіть без урахування того, що треба буде самотужки шукати бригаду і десь жити, поки йде ремонт».
Аналітики Rerooms радять при плануванні самостійного оздоблення однокімнатної квартири закладати до бюджету близько 50-60 тис. руб. на 1 кв. м.
За оцінкою Іллі Фролова, в комфорт-класі оздоблення від забудовника може коштувати близько 35-40 тис. руб. за “квадрат”. Експерт нагадує, що забудовник економить на ранніх оптових закупівлях будматеріалів та контрактації оздоблювальників на великі обсяги робіт. У середньому, каже Фролов, самостійний ремонт того ж рівня, як готове оздоблення в новобудові комфорт-класу, коштуватиме приватній особі в середньому на 35% дорожче.
«Самостійний ремонт завжди був дорожчим у середньому на 30%, — каже й заступник директора з розробки продукту ДК «А101» Павло Бризгалов. — Зараз різниця стала ще суттєвішою: роздрібні ціни на будматеріали зросли сильніше за оптові. Є випадки, коли наші покупці квартир без оздоблення, схожі на будівельні магазини і поспілкувавшись з виконробами, повертаються у відділи продажів і докуповують оздоблення».
Sourse: realty.rbc.ru
