З 1 вересня ЦП знижує макропруденційні надбавки з іпотеки в новобудовах, а з 1 жовтня вводить ліміти з іпотеки в ІЖС. Що вони означають для позичальників — читайте у нашому матеріалі
Цього літа запрацювали кілька нововведень з іпотеки. Наприклад, з 1 липня банки не зможуть стягувати комісії з іпотечних позичальників за зниження ставки з іпотеки. Ця заборона включена до іпотечного стандарту, який набув чинності 1 січня 2025 року.
Які ще нововведення набули чинності влітку та плануються до введення восени – читайте у нашому матеріалі.
Зниження виплати банкам за пільговими програмами
У рамках програм із держпідтримкою уряд компенсує банкам різницю між ключовою ставкою, збільшеною на розмір відшкодування, та пільговою ставкою, за якою видаються кредити. На тлі зростання ключової ставки влада цього року підвищила рівень відшкодування банкам. Йдеться про сімейну, далекосхідну та арктичну програми. Так, з 7 лютого по 6 серпня за кредитами на купівлю житла у багатоквартирних будинках показник становив 3 п.п., а на індивідуальне житлове будівництво – 3,5 п.п.
У серпні Мінфін продовжив міру, трохи знизивши рівень відшкодування. За новими правилами, з 7 серпня до 1 листопада 2025 року діятимуть нові ставки відшкодування: 2,5 п.п. за кредитами на купівлю житла у багатоквартирних будинках та 3 п.п. – На ІЖС. «Це означає, що в рамках пільгових іпотечних програм, що діють, держава знижує компенсацію банкам за різницю між ключовою ставкою, збільшеною на розмір відшкодування, і пільговою ставкою, за якою видаються кредити», — пояснили в прес-службі Ощадбанку. “З 1 листопада очікується повторне зниження відшкодування в рамках пільгових іпотечних програм з держпідтримкою, включаючи вже ІТ-іпотеку”, – додали там.
На думку управляючого директора компанії «Метріум» Руслана Сирцова, цей захід дозволить спростити умови видачі субсидованих позик у найближчі місяці. «Водночас у результаті зниження ключової ставки пільгові програми автоматично стають менш обтяжливими для банків. Тому механізми підтримки починають мати більш стриманий характер. Отже, уповільнення видач кредитів на цьому фоні чекати не слід», — вважає експерт.
Мінфін збільшив виплати банкам із пільгової іпотеки. Що це означає Нерухомість 
Підвищення першого внеску за пільговими програмами
До зниження іпотечних видач у найближчі три місяці може призвести інший захід, на який пішли банки. Йдеться про підвищення розміру мінімального початкового внеску за пільговими кредитами з 20,1% до 30,1%, вважають у «Дом.РФ».
Серед банків, які пішли на цей крок, є ВТБ, Альфа-банк. Ощадбанк підвищив розмір мінімального першого внеску до 30,1% ще в середині травня, коли було скасовано комісію для забудовників за програмами пільгового іпотечного кредитування.
Таким чином, зі збільшенням першого внеску взяти пільговий кредит стане складніше, оскільки доведеться вносити більшу суму або довше накопичувати. За оцінкою «Дом.РФ», підвищення першого внеску за пільговими програмами може призвести до зниження таких видач у середньому на 10–15% на місяць.
Що зміниться в законах про нерухомість та ЖКГ у серпні Нерухомість 
Надбавки з іпотеки у новобудовах
З 1 вересня Банк Росії знизив макропруденційні надбавки (вони вимагають, щоб банки створювали додаткові резерви під ризиковані кредити) за іпотечними кредитами на придбання житла, що будується, з початковим внеском 20-30% і показником боргового навантаження (ПДН, це відношення щомісячних кредитів по 0%). “Відповідно, теоретично позичальнику отримати кредит у такій категорії стане дещо легше”, – зазначив аналітик ФГ “Фінам” Ігор Додонов. “Водночас на таку категорію припадає лише 16% видач у сегменті нового житла, так що в цілому вплив на іпотечний ринок, гадаю, буде невеликим”, – додав експерт.
При цьому регулятор продовжить обмежувати видачу високоризикованої іпотеки, але вже за допомогою макропруденційних лімітів (МПЛ), які були введені з 1 липня, зокрема, на новобудови, додав Ігор Додонов.
Кількісні обмеження в ІЖС
З 1 жовтня Центробанк вперше запроваджує прямі обмеження на видачу (макроруденційні ліміти) позичальникам з високим борговим навантаженням іпотечних кредитів на індивідуальне житлове будівництво (ІЖС), а також нецільових споживчих кредитів під заставу нерухомості.
Своє рішення регулятор пояснив тим, що у зазначених сегментах істотна частка видач припадає на кредити позичальникам з високим рівнем граничного боргового навантаження (ПДН), які найчастіше допускають прострочення. За оцінками регулятора, у другому кварталі 2025 року:
- в ІЖС частка видач кредитів з ПДН вище 80% склала 30% (з ПДН від 50 до 80% – 28%);
- у споживчих кредитах під заставу нерухомості – 46% (з ПДН від 50 до 80% – 28%).
Щоб обмежити видачі таких кредитів найбільш ризиковим позичальникам, ЦБ встановив кількісні обмеження на рівні «нижче від середньоринкових значень, що склалися у другому кварталі 2025 року». Але потім регулятор планує посилити це регулювання.
«Встановлення МПЛ означає, як і у разі будь-яких інших лімітів, частка видач іпотечних кредитів на ІЖС з певними рівнями ПДН та частки початкового внеску у конкретного банку не може перевищувати певної величини», — пояснив аналітик «Фінама». “Тобто, якщо позичальник звернеться до банку на отримання іпотечного кредиту, а в останнього вже обрано ліміт за виданнями кредитів відповідної категорії, банк буде змушений відмовити, хоча за його кредитною політикою видача такої позики могла б бути допустима”, – пояснив він.
ЦБ вперше запроваджує кількісні обмеження з іпотеки в ІЖС Нерухомість 
Sourse: realty.rbc.ru
