Скарга на керуючу компанію: зразок, як скласти, куди скаржитися

Керуючі компанії ліцензуються державою, але деякі з них продовжують ігнорувати умови договорів із мешканцями та неякісно виконувати обов'язки перед ними. Розбираємось, до кого звертатися у разі, коли робота КК вас не влаштовує

Питання належного обслуговування багатоквартирних будинків у Росії залишається актуальним багатьом власників. Керуючі компанії (КК) відіграють ключову роль у підтримці порядку в будинку та на його території, а також у забезпеченні безперебійного надання комунальних послуг. Однак на практиці нерідко виникають ситуації, коли КК не виконує своїх обов'язків належним чином.

Разом з юристами розповідаємо, які дії можна вжити, якщо ваша КК працює незадовільно, і куди можна поскаржитися на її дії чи бездіяльність.

Зміст

rbc.group

Коли можна скаржитися
Відповідальність КК
Куди скаржитися
Як скласти скаргу, зразок

Коли можна скаржитися на керуючу компанію

Згідно з Житловим кодексом РФ, до обов'язків КК входить поточний ремонт та обслуговування спільного майна будинку, до якого належать не тільки сходи та ліфти, а й горища, підвали, дахи, фасади та комунікації, розповів адвокат колегії адвокатів «Чорнокальцеві та партнери» Дмитро Чернокальцев. Крім того, за його словами, КК зобов'язана забезпечувати безперебійне постачання комунальних ресурсів, проводити прибирання місць загального користування (МОП) та стежити за станом інженерних систем, включаючи електропроводку, систему опалення та водопостачання.

Подати скаргу на управлінців у разі невиконання ними обов'язків, зазначених у договорі, можна. Однак єдиних регламентованих умов цього немає, зазначив старший юрист адвокатського бюро Москви “Пропозитум” Павло Григор'єв. За його словами, зазвичай у договорах зазначено, що управлінці мають:

забезпечувати безпечні умови проживання;
повністю утримувати спільне майно;
обслуговувати усі комунікації вдома;
стежити за належною якістю комунальних послуг;
розраховувати вартість житлово-комунальних послуг.

«Договори з власниками у кожному окремому випадку індивідуальні; Наприклад, керуюча компанія може встановити систему відеоспостереження. Загалом додати той чи інший пункт до договору можуть самі власники. При цьому якщо КК не виконує своїх обов'язків або робить це неякісно, мешканці мають повне право на дії на захист своїх інтересів. Подати скаргу можна, якщо в будинку часто ламається ліфт, не працює світло, є порушення з постачанням комунальних послуг», — зазначила юрист, експерт із перепланувань та реконструкцій Вероніка Романова.

Що таке загальнобудинкове майно та кому воно належить Нерухомість

Відповідальність КК

За порушення правил управління багатоквартирним будинком КК може бути притягнута до адміністративної відповідальності, зазначив Павло Григор'єв із «Пропозитуму». За його словами, штрафи для КК залежать від типу порушення та можуть становити суми від 5 тис. до 400 тис. руб.

Що входить до обов'язків керуючої компанії у багатоквартирному будинку Нерухомість

«Крім того, керівництво КК може бути притягнуто до кримінальної відповідальності, якщо порушення спричиняють серйозні наслідки для життя чи здоров'я мешканців. У разі регулярних порушень договір з КК може бути розірваний за рішенням мешканців на загальних зборах, що дозволить обрати іншу компанію або перейти до іншої форми управління будинком, наприклад створення ТСЖ», — каже Дмитро Чернокальцев.

Прибудинкова територія: що це і як дізнатися, яка відноситься до будинку Нерухомість

Куди скаржитися на керуючу компанію

Керівнику керуючої компанії

Можливо, достатньо достукатиметься до голови організації, співробітники якої не справляються зі своїми обов'язками. Деякі вважають за краще відразу йти в держоргани, але все ж таки варто спочатку звернутися до директора КК, якому важливо уникнути скарг до вищих інстанцій. На вашому боці закон «Про захист прав споживачів», тому письмова заява розглядається як заявка про надання послуг замовнику. Складайте скаргу у двох примірниках та вимагайте розгляду протягом десяти робочих днів згідно із законом (деякі представники компаній стверджують, що вона має бути розглянута протягом 30 діб, але це неправильно). Обов'язково вкажіть дані для зворотного зв'язку — електронну пошту, адресу або телефон, залежно від того, що є зручнішим. Варіантів розвитку подій три: вам дадуть відповідь і проблему усунуть, або дадуть відповідь, але ситуація залишиться незмінною, або не дадуть відповіді зовсім. В останніх двох випадках пишіть нову заяву на підставі попередньої, але нести її треба вже до іншої інстанції.

До державної житлової інспекції

До ГЖІ є сенс звертатися, якщо питання стосується недотримання правил технічного обслуговування: експлуатації багатоквартирного будинку, підготовки до опалювального сезону, проведення зборів мешканців, на яких обговорюється робота КК. Співробітники інспекції не зацікавлені в прихованні неякісної роботи компанії, що управляє, тому вони, як правило, не тягнуть час і відразу приступають до перевірки. За її підсумками, якщо підтвердиться факт порушень, керівника КК буде притягнуто до адміністративної відповідальності, йому випишуть штраф і змусять усунути недоліки. На вирішення питань директору встановлять певний термін, і якщо проблема не зникне, то будуть нові штрафи та приписи. Знайти контакти для звернення можна на сайті житлової інспекції вашого міста, туди ви можете надіслати скаргу письмово або принести її особисто. Заява в ДЖЖ пишеться за встановленим зразком, до неї також необхідно додати документи, що підтверджують ваше право проживання у квартирі, про яку йдеться, та копію скарги та відповіді з КК. Співробітник житлової інспекції перевіряє керуючу компанію не тільки щодо зазначеної вами проблеми, а й за іншими критеріями роботи — в результаті можуть бути виявлені й інші порушення.

Росспоживнагляд

Якщо на ваші права як споживача не звернув уваги директор компанії, що управляє, то можна скаржитися безпосередньо в Росспоживнагляд. Підійдуть заяви, в яких зазначені порушення законодавства під час укладання договорів із мешканцями, сумніви у вірності розрахунків та невдоволення необґрунтованим підвищенням тарифів. Росспоживнагляд розглядає запити на перевірку бухгалтерської звітності та скарги на відмову КК давати вам відомості про терміни, якість та обсяг послуг. Якщо питання стосується повернення коштів, то його можуть вирішити лише в Росспоживнагляді, ГЖІ не має таких повноважень. Важливо відзначити, що писати заяву ви можете лише на основі вже отриманої відповіді з КК на ваше перше до них звернення. Винятки становлять випадки, коли існує реальна загроза здоров'ю та життю мешканців, а керуюча компанія не реагує і витрачати час на очікування ви не хочете.

У приймальних або на сайті Росспоживнагляду можна дізнатися контакти вашого територіального відділення, до якого слід звертатися. Скаргу ви можете надіслати електронною або звичайною поштою з повідомленням, надіслати факсом або принести особисто до підрозділу. Формат заяви може бути будь-яким, але обов'язково вкажіть кому, від кого і чому ви його пишите: адреси, суть проблеми та документи, що підтверджують. Представник Росспоживнагляду може не розглядати скаргу, якщо в ній не вказано ваші дані, підпис та адресу, а також якщо текст важко розібрати, він містить нецензурні вирази або дублюється з попередньою аналогічною заявою.

У прокуратуру

Прокуратура та суд — це крайні інстанції, звертатися до яких слід, якщо попередні кроки не допомогли вам вирішити проблему: диспетчер КК, як і раніше, не відповідає на дзвінки, а сміття з двору ніхто не вивозить. Якщо ви вирішили звертатися одразу до прокуратури, минаючи директора керуючої компанії, ГЖІ та Росспоживнагляд, то ваша скарга буде перенаправлена в одну з цих організацій. До прокуратури можна писати, навіть якщо ви отримали відповідь від двох попередніх держорганізацій про виправлення та перерахунки, але насправді нічого не змінилося. Скаргу треба подати до районної, а не обласної прокуратури: якщо звернетеся до останньої, заяву все одно перенаправлять до підрозділу за вашим місцем проживання. У прокуратурі його розглядають протягом 30 днів та за наявності підстав складають акт реагування, за яким винні будуть покарані. У цьому випадку керуюча організація буде зобов'язана усунути проблеми в найкоротші терміни, інакше її закриють.

До суду

Звертатися до суду має сенс, якщо вам було завдано шкоди через дії чи бездіяльність керуючої компанії. При цьому подавати судовий позов ви можете навіть у випадку, коли співробітники вищезгаданих організацій відреагували на скаргу, проблеми зникли, але шкоду не відшкодували. Наприклад, лід у дворі посипали піском упереміш з реагентами, але ногу ви вже зламали, або сантехнік таки прийшов і усунув протікання, ось тільки стіни та підлога були залиті, а ремонт вимагатиме грошових витрат. За законом позов розглядають упродовж двох місяців.

Якщо сума позову більше мільйона рублів, доведеться сплатити мито. Саму заяву потрібно подати не пізніше трьох років з моменту порушення ваших прав. До речі, іноді до суду виходять представники прокуратури, вони самі підготують позов та візьмуть участь у судовому засіданні. До суду потрібно підготувати докази порушень (фото та відео, висновки експертизи, письмові запити та відповіді, знайти свідків та фахівців). Навіть якщо суддя розглянув справу і виніс рішення не на вашу користь, ви маєте право оскаржити її протягом двох місяців у апеляційній (якщо вердикт не набув чинності) чи касаційній інстанції.

Зразок скарги на керуючу компанію

У скарзі потрібно викласти суть проблеми, вказати право власності на квартиру (або свої права як орендаря на підставі договору), реквізити документів, що підтверджують, і договору, укладеного з КК. По можливості додайте пункти з цього документа, які, на вашу думку, були порушені, чи це неякісне прибирання під'їзду, відсутність техніка та диспетчера, погана робота електрика або не зроблений вчасно перерахунок у квитанціях. Чим докладніше ви опишете ситуацію та її наслідки, включаючи неповажне ставлення співробітників КК та моральні збитки, тим більше шансів, що ваша скарга буде схвалена. Питання – ким. Отже, кому скаржитимемося?

Короткі тези

Підстави : Невиконання договору, низька якість послуг (прибирання, ремонт), завищені тарифи, аварійний стан комунікацій
Керівництво КК : Письмова претензія з вимогою усунути порушення (термін відповіді – 10 днів)
ГЖИ : При порушеннях утримання будинку, техніки безпеки. Проводить перевірку та виписує штрафи до 400 тис. руб.
Росспоживнагляд : При неправильних розрахунках платежів, відмови у наданні інформації. Вимагайте перерахунку!
Крайні заходи : Прокуратура (при бездіяльності інших інстанцій) або суд (для відшкодування збитків)
Докази : Фото/відео проблем, копії звернень, чеки оплати, експертні висновки
Вимоги у скарзі : Чітко вкажіть порушення, посилання на договір з КК, ПІБ відповідальних осіб
За системні порушення КК позбавляють ліцензії, мешканці мають право розірвати договір і вибрати нову КК /ТСЖ