В условиях финансовой неопределенности, когда девелоперы замораживают строительство новых проектов, инвесторам следует обратить внимание на арендные проекты, строящиеся в кондо-формате. Апарт-отели с коливингами, коворкингами, необходимыми сервисами и инфраструктурой несмотря ни на что демонстрируют устойчивый спрос. К такому выводу пришли участники онлайн-мероприятия «Девелопмент России – быть или не быть», организованного Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД).
Девелопмент в России переживает сложные времена. Слухов на рынке ходит огромное количество. Кто-то утверждает, что ставки по кредитам повысятся до 20%, и девелоперы будут вынуждены распродавать проекты за бесценок. Пошли разговоры о том, что при текущей ставке кредитования старые проекты застройщики будут доделывать, а новые откладывать, следовательно рынку недвижимости грозит дефицит предложения. Мощно растут цены на отечественные стройматериалы, а на западные вообще взмыли в космос. Рынок девелопмента стоит на ушах. Будут ли сокращаться объемы, будет ли расти себестоимость и удастся ли понизить стоимость жилья? На эти вопросы и постарались ответить участники мероприятия.
В Новосибирске проблем не видят
«У нас позитивный настрой. Девелоперов вполне устраивает ставка в 15%, которую обещает ЦБ, – говорит директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Ёлка девелопмент» Максим Марков (Новосибирск). – Никто из застройщиков не собирается ничего останавливать».
По его словам, скоро возобновится субсидирование от Минэкономразвития, также есть надежды, что правительство начнет финансовую помощь по линии поддержки малого и среднего бизнеса, как это было во время пандемии. «Мы встретили 2021 год с этими двумя субсидиарными снижениями, – продолжает эксперт. – Ставка кредита в 12% за счет субсидирования снизилась до 8-8,5%».
Уверенно себя чувствовать на рынке позволяет и изменение кредитной ставки проектного финансирования. Банки используют при расчете две формулы: одну, когда застройщик выбирает денег больше, чем кладет на эскроу счета, и другую, когда денег выбирается меньше. По данным Максима Маркова, эффективная ставка по второй формуле составляет 2,3-2,5%. В нынешних условиях – это фактически бесплатные деньги.
В Казани все новые проекты отложены
Не столь оптимистична в своих оценках ситуации управляющий партнер Perfect Red Елена Стрюкова (Казань). По ее словам, сейчас перед застройщиками стоит вопрос не о том, как новые ЖК развивать, а о том, как проекты, которые уже строятся на ранних этапах, закончить и остаться в обязательствах перед потребителями. Март в жилье превзошел все ожидания, а вот в апреле возникло затишье.
В торговой и складской недвижимости все новые проекты отложены, потому что не срастаются финансовые модели. «Они и до этого по швам трещали, но сегодня мы видим, что сроки окупаемости уходят за горизонт 25 лет, – утверждает эксперт. – Единственный вариант строить что-то новое – это кондо-проекты (по сути, проекты вскладчину – прим. авт.), когда инвесторами являются несколько частных лиц с небольшими входными билетами».
При этом спрос на коммерческие помещения не снижается. Если еще в прошлом году люди инвесторы придерживали средства в попытках найти большую доходность, то с началом спецоперации количество желающих купить любые лоты побило все мыслимые рекорды.
«В Казани практически отсутствуют какие-либо предложения по продаже коммерческой недвижимости, – говорит управляющий партнер Perfect Red. – Лоты от граждан, которые хотят покинуть страну, очень быстро уходят с рынка: срок их экспозиции – неделя и меньше. Самым востребованным продуктом являются помещения с инвестициями до 10 млн руб., но их крайне мало».
В Санкт-Петербурге спросом пользуются готовые объекты
«Спрос на апарт-отели в марте был максимальный, и сейчас он не упал на готовые объекты и на те, где строительство близко к завершению», – поделилась впечатлениями коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко (Санкт-Петербург). По ее словам, спрос на объекты, которые находятся в начальной стадии строительства, в апреле замер, несмотря на то, что многие инвесторы сейчас пытаются уловить момент и войти в сделку при низком уровне доллара. Тем не менее, они не рискуют вкладываться в строительные объекты на этапе котлована, потому что гарантий того, что проект достроится, нет.
«Действующее строительство продолжается. Я не знаю ни одного случая, кто бы отказался достроить проект, – продолжает эксперт. – Более того, даже иностранные инвесторы не передают начатые проекты другим девелоперам, несмотря на то, что анонсируют выход из рынка. Проекты они закончат, просто новых не начинают».
Цены и инвестиции
На вопрос, смогут ли девелоперы в условиях снижения спроса понизить и цены на недвижимость, эксперты дружно ответили отрицательно. Максим Марков, ссылаясь на данные Росстата, заявил, что ноябрь 2021 года показывал промышленную инфляцию в 27%. Это удорожание продукции, услуг, всей бизнес-цепочки. Квадратный метр в Новосибирске в новостройках за 12 месяцев прошлого года при этом вырос на сопоставимые 28,7%.
«Ценам не возможно не расти. Мы бы и рады их снизить, но банки в финмодели требуют прибыль в 20-50%, – говорит спикер. – Цена квартиры зависит не только от застройщиков и плотности рынка, один из основных бенефициаров – банковское сообщество. Именно оно определяет стоимость и своих денег для застройщика, и квадратного метра в конкретном проекте».
При этом деньги у населения на покупку недвижимости есть. По данным модератора дискуссии, президента РГУД Александра Шарапова, на банковских депозитах сейчас хранятся примерно 7 трлн руб. еще около 7 трлн находятся в криптовалюте, и, по оценкам ЦБ, 5-7 трлн лежит «под подушками». «Запас средств присутствует, но в реальную экономику они пока не пришли», – делает вывод эксперт.
Вопрос для многих заключается в том, куда эти деньги можно вложить. До недавнего времени наиболее привлекательными объектами для частных инвесторов были однокомнатные квартиры-студии маленькой площади. В Казани, например, такая квартира на окраине города до сих пор является фактически единственным способом для молодого человека что-то купить. Но такая ситуация складывается не везде.
«В Новосибирске есть дома, состоящие только из одних студий в 18 кв. м на тысячу квартир. Там сейчас даже ремонты не делаются, потому что эти квартиры сдать не могут, – утверждает Максим Марков. – Новосибирск находится в тройке городов по снижению стоимости однокомнатной квартиры».
Сложности с инвестированием видят и в Санкт-Петербурге. Екатерина Запорожченко уверена, что деньги у людей есть. Они сейчас не выезжают за рубеж, продолжают зарабатывать средства и хотят их тратить. «Просто они их хотят потратить на что-то ощутимое, во что они верят, что могут пощупать. В этом смысле заметно вырос спрос на вторичную недвижимость в сфере апарт-отелей, стоимость уже построенных объектов выросла примерно на 20%», – говорит она.
Хороший выход: сервисные апартаменты
Одним из наиболее удачных вложений для инвесторов может стать арендное жилье, а именно сервисные апартаменты и апарт-отели, строящиеся в кондо-формате. «Для региональных девелоперов это могло бы стать интересным продуктом: они бы захватывали и людей, которые являются конечными потребителями жилья, и инвесторов, которые всю жизнь искали себе помещение с готовым арендатором», – уверена Елена Стрюкова.
По ее словам, хотя в Казани таких проектов пока нет, спрос на них огромный. Есть три группы потребителей, которые в них заинтересованы. Во-первых, Казань – это студенческий город, где обеспеченность общежитиями низкая. Весь центр города с сентября сдается в аренду студентам. Вторая группа потребителей – это туристы, третья – приезжие сотрудники коммерческих компаний. Все эти люди хотят жилье с сервисом.
«Молодежь не хочет сама готовить, убирать, стирать и все эти услуги приходят в наши дома, – согласен с ней Александр Шарапов. – В Москве и Санкт-Петербурге все чаще создаются соседские сообщества. Это модная тема, которую сейчас много кто делает».
По данным Екатерины Запорожченко, заполняемость коворкингов в Санкт-Петербурге составляет 100%. Между апартаментами и коворкингами очень хорошо работает синергия. Предложение по ценам в этом сегменте выше рыночного, и оно востребовано. Загрузка апартаментов в таком формате в среднем по году держится на уровне 90-92%.
«Я рекомендую застройщикам обратить внимание на то, что вы можете повышать свой чек за счет различных объектов инфраструктуры, внедрения коливингов и коворкингов, – говорит эксперт. – Можно выделить какую-то часть своих площадей под данные форматы. Фитнес-залы, уборка, стирка белья – это основные атрибуты, которые повысят стоимость аренды».
Единственная проблема – застройщики пока не видят преимуществ таких форматов, а поэтому подобных проектов на рынке мало.
«До тех пор, пока застройщики будут продавать все жилье еще до ввода в эксплуатацию, а спрос будет поглощать все, что более-менее качественно построено, заморачиваться на сложную историю с управлением апарт-отелем никто не будет, – уверена Елена Стрюкова. – Когда начнутся сложности со спросом, и нужно будет думать над расширением ЦА, тогда многие девелоперы обратят внимание на данный формат».
Девелопменту – жить
Подводя итоги обсуждения Александр Шарапов отметил, что россияне до сих пор не обеспечены жильем в такой же степени, как в Европе и США, поэтому серьезного снижения спроса несмотря ни на что ждать не приходится. На эскроу счетах у застройщиков находится больше денег, чем тратится на стройку, то есть у них накоплен мощнейший запас средств. У наших сограждан есть деньги и возможность вкладывать их в недвижимость, особенно доходную, спрос на которую не падает.
«И хотя коммерческая недвижимость фактически остановилась, девелоперам вполне можно сконцентрироваться на жилье, отелях и апартаментах. Получается, что девелопменту – жить», – резюмировал Президент РГУД.
Евгений Горчаков
Источник: rcmm.ru
