Бути орендатором або орендарем землі — одна справа. Інша справа — вміти правильно скласти договір, аби потім в жодної зі сторін не було претензій одна до одної. Як підписати договір правильно, на що варто звернути увагу та яких помилок припускаються в цьому?
На ці питання під час AgroInvestDay відповідав заступник голови Комітету Національної асоціації адвокатів України з питань земельного та аграрного права — Дмитро Навроцький.
Зокрема, спочатку він зробив акцент на помилках, які допускає особа, купуючи або беручи в оренду земельну ділянку. Наприклад, людина після укладання відповідного договору не здійснює державну реєстрацію відповідного права у реєстрі. Як наслідок, за словами адвоката, це призводить до того, що одна та саме земельна ділянка може бути продана, або може бути передана в оренду два, три та чотири рази. Хто перший зареєстрував відповідне право, той буде фактично власником.
«Тому, якщо ви вступаєте в орендні правовідносини, здійсніть одразу державну реєстрацію відповідно до права оренди за собою. Не треба чекати», — наголосив Навроцький.
Другою помилкою, яка досить часто недооцінена, адвокат назвав відсутність укладання договору нотаріальної форми.
«Якщо ви виступаєте як інвестор і плануєте в майбутньому інвестувати й вкладати договір оренди, то ви можете наполягати на нотаріальній формі. Як захищає взагалі нотаріальна форма? Найпопулярніші випадки в судах, що людина впродовж 10 років отримує орендну плату і на останній рік закінчення приходить й каже: ви мені не сплачували, ви за цим договором незаконно користувалися земельною ділянкою, оскільки я його не підписувала. Експертиза показує, що підписана вона була іншою людиною. Тобто, за 10 років кошти не повертаються, тому що ви фактично користувались, але як агрохолдинг чи агропідприємець. Тому звертайте увагу, якщо це 1, 2, 3, 5 договорів, все одно укладайте нотаріальні форми», — сказав Навроцький.
Окремо фахівець виділив три основні умови договору, які мають бути чітко визначені: сам об’єкт, який береться в оренду або група об’єктів, терміни оренди й орендна плата.
Адвокат наголосив на тому, що орендодавці досить часто люблять прописувати в договорах те, що не врегульовано законодавством. Законодавство дає чітку відповідь, проте орендодавці дають свою форму договору, яка не завжди відповідає чинному законодавству. Тому, він порадив зробити наступне: якщо навіть не вступаєте в орендні правові відносини, і, наприклад, вам не пропонують нотаріальний договір, треба обов’язково звернутися до юриста і провести мінімальну експертизу такого договору.
«Якщо ми говоримо про орендні відносини, то визначаємо чітко об’єкт, друге — термін. Рекомендація на майбутнє: для себе чітко визначати, що термін дії договору, наприклад, 10 років і цей договір, в дужках писати, діє до певної дати. Така маленька приписка буде державним реєстратором або нотаріусом внесена в реєстр і у вас потім не буде головного болю щодо того, чи судитися, чи ні. У вас буде чітка дата, до якої ви маєте врахувати там 30 днів — мінімально або 60, або 1 рік для використання переважного права на подовження для реалізації свого права на викуп. Тобто, це спростить ваші правовідносини», — зазначив адвокат.
Щодо орендної плати, то, як зазначає Навроцький, раніше передбачалось, що орендна плата, якщо брати сільську місцевість й тих, хто працює в аграрних правовідносинах, це завжди фіксований платіж в грошовій формі. Та раніше використовувалися ще дві додаткові — натуральна або відробіткова. Утім, сьогодні відробіткової форми немає, в принципі. Залишились натуральна і грошова.
«У своїх договорах звертайте увагу на те, що орендна плата завжди має виплачуватися в грошовій формі. Якщо ви передбачаєте якісь інші опції виплати, то маєте окремо зазначати, що інші опції виплати мають додатково погоджуватися сторонами за письмової заяви сторони, яка є отримувачем відповідної орендної плати», — сказав експерт.
Окрім того, бажано зазначати таку опцію, як сплата на картку. Це робиться для того, щоб потім не шукати свого орендаря. Як сказав Навроцький, є декілька варіантів: перше — направлення листом про отримання орендної плати, друге — направлення відповідно грошового переказу через Укрпошту на відому вам адресу. Третій — депозитний рахунок нотаріуса.
Окремо Навроцький зупинив свою увагу на заповненні договору реквізитів ручкою. Він навів приклади судових справ про підробку, про неправильно вказане прізвище, про чорнила, які зникають… Як наслідок, експерт порадив звернути увагу на друковану форму, де всі сторінки продруковані, всі сторінки пронумеровані та стоїть підпис наприкінці. Також він зазначив, що краще ставити підпис на кожній сторінці договору. Утім, якщо у вас договір прошитий та пронумерований, то ви можете робити підпис лише на останній сторінці.
Наостанок Навроцький порадив зазначати чітку дату закінчення ваших правовідносин. І, якщо вам пропонують укладати договори менше ніж на 7 років, то такий договір у майбутньому досить легко визнати недійсним через суд, оскільки мінімальний термін оренди у нас — 7 років.
