Наразі 60,5% населення Києва та 46,1% – Київської області проживає у перенаселених помешканнях. Очікується, що попит на нове житло та оренду як у столиці, так і в прилеглому регіоні залишатиметься високим. Відтак, у 2024 році ціни на оренду в столиці зросли в середньому на 25−35%.
Про те, як українцям стати власниками орендованого житла, розповідає юрист Олександр Босенко, повідомляє 3m2.ua.
Оренда з правом викупу — це особливий тип договору, за яким одна сторона (лізингодавець) надає майно іншій стороні (лізингоодержувачу) у користування протягом визначеного періоду за плату, з можливістю набуття орендарем права власності на майно. Цей порядок регулюється, серед інших норм, статтями 810-1 Цивільного кодексу України.
Умови
У цьому виді договору орендодавцем має бути юридична особа. Умови оренди визначаються в договорі, але не можуть перевищувати 30 років.
Після того, як орендар повністю сплатить орендну плату, як зазначено в умовах оренди (що включає вартість квартири та будь-які додаткові платежі), або якщо він внесе достроковий платіж, житло стає власністю орендаря.
призначення
Оренда у власне житло дає змогу особам, у яких зараз немає достатніх коштів, поступово «накопичувати» власне житло, користуючись ним у цей період.
Важлива примітка
Право власності не переходить автоматично до орендаря після підписання договору оренди.
Орендар стає власником квартири лише після виконання всіх умов, викладених у договорі.
До моменту переходу права власності орендар є лише користувачем квартири, а не її власником. Проте обтяження на таке майно фіксується на користь орендаря.
Реєстрація місця проживання наймача («прописка») у квартирі відбувається лише за згодою власника майна.
Будь-яке перепланування або ремонт житла може здійснюватися тільки за погодженням з орендодавцем і відповідно до законодавства.
«Орендна плата»
До вартості житла, зазначеної в договорі оренди, входять:
платежі за придбання житла та початковий внесок орендаря;
резервний фонд, обмежений 3% від вартості житла;
компенсація (дохід) орендодавця, яка визначається як процентна ставка платежів за придбання житла, передбачена договором оренди (у разі її наявності);
плата за житлово-комунальні послуги. При наявності заборгованості з оплати цих послуг орендодавець покриває її за рахунок резервних фондів;
страхові виплати (якщо потрібна страховка житла);
нотаріальна плата при оформленні договору оренди (визначається за домовленістю сторін);
витрати, пов’язані з реєстрацією права власності на нерухоме майно, державною реєстрацією обтяжень нерухомого майна та оплата нотаріальних послуг (визначається за домовленістю);
Таким чином, орендна плата закладена у вартість покупки квартири, тобто орендар вже частково оплачує своє майбутнє житло.
Як це працює?
Ви знаходите компанію (підприємство-орендодавця), яка бажає здати вам квартиру в довгострокову оренду (до 30 років).
З цією компанією ви укладаєте договір, зобов'язуючись сплачувати орендну плату за користування квартирою щомісячно.
Протягом цього тривалого періоду ви проживаєте в квартирі і сплачуєте орендну плату.
Після закінчення договору або навіть раніше, якщо ви накопичили необхідну суму, ви можете викупити квартиру і вона стане вашою.
Переваги
Можливість придбати власне житло, навіть не маючи всієї наявної на даний момент суми грошей.
Поступове накопичення коштів для придбання квартири.
Можливість жити в майбутній квартирі вже зараз.
міркування
Перевірити документи на квартиру та її власника: обов’язково переконатися, що орендодавець є законним власником нерухомості та має право здавати її в оренду; перевірити наявність реєстрацій неповнолітніх в квартирі; підтвердити відсутність поточних судових спорів щодо майна; забезпечити відсутність виконавчих дій проти власника або судових справ, пов’язаних із стягненням заборгованості з орендодавця тощо.
Оцінка майна: бажано проконсультуватися з незалежним оцінювачем, щоб визначити фактичну вартість майна, яке ви збираєтеся придбати.
Умови контракту: уважно перегляньте всі пункти контракту, зокрема ті, що стосуються суми оренди, ціни викупу та процесу викупу. Цей договір юридично зв’язує вас з орендодавцем на тривалий період!
Ризики: пам’ятайте про потенційні підводні камені, пов’язані з укладенням договору оренди з можливістю викупу, наприклад, коливання цін на нерухомість або фінансові труднощі, які можуть перешкодити вашій можливості придбати нерухомість.
Які ризики?
Вартість: як правило, орендна плата за квартиру з можливістю викупу у власне користування вища за стандартні орендні ставки.
Коливання цін: протягом терміну оренди з можливістю викупу ціна нерухомості може змінюватися, збільшуючись або зменшуючись. Якщо ціна зростає, орендар може втратити шанс придбати нерухомість за вигідною ціною (якщо не встановлено фіксовану ціну викупу).
Фінансові труднощі: Орендарі можуть зіткнутися з фінансовими перешкодами, які перешкоджають їхній здатності вчасно сплачувати орендну плату або купувати нерухомість.
Недобросовісність орендодавця: орендодавець може відмовити орендареві продати майно після закінчення терміну оренди або поставити додаткові умови, не передбачені договором.
Переуступка боргу: оренда житла у власність – це особливий вид оренди, який може передбачати передачу орендодавцем права вимоги боргів іншій особі, бенефіціару.
